总投资约200亿 上海火车站北广场将建国际不夜城

　　上海火车站北广场动迁项目规划出台：总投资规模近200亿元，税收收入近5亿元

　　上海火车站北广场打出“浪漫不夜城”概念。

　　去年12月，上海火车站北广场（闸北区中兴社区）的动迁，堪称是上海近年来最大规模的一次动迁，动迁户约有7000户，而该地块的后期规划一直受到众人的关注。

　　据透露，该项目总投资规模近200亿元，税收收入近5亿元，就业人口将达3万人，有益于进一步提升闸北形象。因为项目规模较大，投资额度较高，项目正在寻找投资方。其中印尼的穆利亚集团和新加坡的吉宝集团有意向联合开发。

　　理财一周报记者近日从负责全程操作的汉华商业管理机构了解到，该地块的规划已经出炉，调整后的规划，用地面积共155951平方米，建筑面积共469860平方米，实际使用的建筑面积是32万平方米，全部为商业用地。

　　汉华商业管理机构董事长高大丰告诉理财一周报记者：“如果你看过《贫民窟的百万富翁》，就知道我们要做什么，上海火车站北广场原来是一个又脏又乱的老居民区，现在我们要打造一个国际化的不夜城，将来这里将会发生翻天覆地的变化。”

　　另据透露，该项目预计2014年开始运营。

　　高雅娱乐项目打造国际不夜城

　　“浪漫不夜城”定位为“国际化的不夜城区”。

　　该项目以文化、娱乐、购物为依据主题，集购物、美食、旅游、文化、休闲、娱乐6大服务功能于一体。涵盖体验式酒吧街、纽约百脑汇、休闲会所、影院、美食广场、西餐厅、休闲娱乐场所、演绎厅等。

　　针对“浪漫不夜城”的主题定位需求，规划将引进纽约百老汇的娱乐文化业态。据悉，参与规划的合作公司通过前期与纽约方面的接触与沟通，对于“浪漫不夜城”的定位与操作非常认可，包括纽约百老汇、香港兰桂坊等世界知名品牌均有意向入驻该项目。

　　记者了解到，规划的艺术表现方面，集合了全世界艺术展览，比如雕塑展览、设计展览、画展、拍卖会、话剧等。影视放映方面，集全世界的影视放映于一体。行业俱乐部方面，集各行业的俱乐部于一地，比如商业企业家俱乐部、金融俱乐部、金融博鳌俱乐部等。高雅娱乐方面，集全世界高雅娱乐于一体，比如类似纽约百老汇、香港兰桂坊各类酒吧、桌球、会所等。餐饮方面，将集全世界特色餐饮于一体，比如法国大餐、日本料理、意大利大餐、美国精制牛排等外国特色餐饮。顶级购物方面，将引进LV及Gucci等世界品牌。

　　定位高档消费、社交场所

　　根据“浪漫不夜城”的集顶级购物、高雅艺术、精致娱乐等业态的整体规划，“浪漫不夜城”将艺术与商业的交融、中西方文化的交流、国外顶级品牌进驻中国的桥梁、品牌展示的传播平台、高端人士的社交场所等集一身，届时将成为上海高档消费场所，成为上海的城市新名片，将对闸北区的整体形象与知名度有极大的提升。

　　开发地块根据业态需求“整体”规划，以各地块独特设计与建设为原则，地块内拟建多条步行式商业街。

　　在步行街内将设置大型的“电子天幕”，24小时全天候展示沿街店铺林立、门面形象各异的万国建筑形态，用科技手段做到白天、黑夜“自由切换”，将会成为本项目的一道亮丽的风景线，吸引国内消费群体的“眼球”。

　　在建筑规划方面有着多个广场的规划，将打造阳光、绿地、水等相结合的商业建筑。内街电子天幕设计，同时“玩转”白天与黑夜。花园式广场设计、艺术氛围、精致绿化等特色，共同打造“生态化”的娱乐商业中心。

　　目标专一坚守“三不建”

　　“浪漫不夜城”地处上海内环内，并与浦东陆家嘴（600663）及浦西南京西路等CBD成不等边的三角形，位于上海两个顶级商务区的中心位置。同时与中山公园CBD及徐家汇CBD有着发达的交通网络，具有良好的交通易达性。

　　高大丰向记者分析了不建写字楼、酒店式公寓和零售百货的原因。

　　为什么不建写字楼？第一，近年写字楼供应量急增，市场竞争激烈；第二，租金收益达不到预期值，达不到预期投资回报；第三，定位为写字楼将成为“另一个”南广场商业现状。

　　为什么不建酒店式公寓？第一，北广场不具备宜人居住的环境这一硬性要求；第二，开发的档次受限，较低租金回报达不到出售单价的回报率；第三，选址在商务活动最密集最集中的区域，此项目达不到要求。

　　为什么不建零售百货？第一，不具备吸引高端消费者的条件，达不到南京西路、徐家汇的号召力；第二，无号召力，将会变成“南广场”一样零散的百货商场；第三，以零售百货“单打独斗”难以支撑起30多万平方米的商业容量。

　　百老汇文化业态满足精英需求

　　依规划，汉华商业管理机构从两方面进行了分析。从上海大都市需求方面分析：第一，有各类行业人才的多元化需求；第二，有中西方文化交流的需求；第三，有第三产业发展的需求；第四，有国际品牌入驻上海的需求。

　　从精英消费需求方面分析：人才聚集，上海将成为世界人才中心，需要创造一个各类人才聚集和信息交流的平台；高收入、高消费是这类人才的“代名词”，娱乐文化消费的比例逐年增大；群式娱乐文化为主题场所的定位，上海暂无以文化、娱乐为主题的大型娱乐商业中心。

　　上海的娱乐业态比较零散地分布在上海各个地区，没有著名品牌聚集一起的娱乐中心，居多的是一条娱乐街，比如衡山路、茂名路的酒吧业态等。

　　上海以“海纳百川”文化概念著称。随着经济的发展上海势必会成为中西文化交融地。所以该项目将引进纽约百老汇文化业态，满足上海对文化娱乐的多元化需求。“浪漫不夜城”将成为中西方文化相互交融的平台。