星浩资本17亿抄底上海拿真如两地块 试水商业综合体

　　尽管在上海土地市场沉寂了近3年之久，但是真如城市副中心土地的受关注程度依旧未减。

　　2月23日，上海普陀真如城市副中心A1、A2地块正式出让，由星浩资本旗下的上海馨堃投资管理有限公司、领弘有限公司联合体以17亿底价竞得，折合楼面价约为7402元/平方米。

　　17亿抄底

　　本次星浩资本竞得的地块位于上海最后一个城市副中心，下临长实、和黄联合拿下的A3-A6地块、左接绿地拿下的B1、B2南块地块，因而被视为“黄金地块”。

　　出让公告显示，该地块东至真华路，南至规划固川路，西至曹杨路，北至潮州路，总面积69332.2平方米，属于商住办、商办用地，容积率A1地块4.0，A2地块1.92。

　　对于17亿的成交金额，同策咨询研究中心总监张宏伟表示认为，星浩资本此次拿地属于抄底。

　　据计算，这幅地块的楼板价约为7402元/平米，相比2009年绿地以14.166亿元竞得上海真如副中心B1、B2南块商业用地时8900元/平的楼板价跌了16.8%。

　　据了解，此前共有10家单位领取了该地块的出让文件，但是因为地块附加条件繁多，最终只有一位竞买人递交了竞买申请。因而有业内人士表示，在出让之前，企业与政府已达成默契，通过制定众多出让限制从而限制竞拍人资格。

　　根据出让方规定，对于A1地块中的办公物业，竞得人应当投资建设并自行持有总建筑面积不低于6万平方米的甲级写字楼，该甲级写字楼应当以整层为权属单元，5年内不得转让。

　　而建设产权式小户型办公物业(权属单元建筑面积不得少于150平方米)则需集中在同一栋办公楼中，该办公楼总建筑面积不得超过2.2万平方米；其余的办公物业应当以整层为权属单元。

　　此外，出让方还要求，A1地块中的地上商业建筑面积不得少于2万平方米且不得超过3万平方米，并建成具有体验式3C数码、智能化购物等功能的IT主题商业城。

　　不仅如此，对于A2地块，出让方要求除住宅配套商业以外不允许设置其他商业。A2地块中住宅，应当建成为智能化住宅。

　　在开工时间上，该地块要求竞得人应在签订《出让合同》后6个月内开工，并在项目开工后36个月内全部竣工，这对开发商的资金以及运作能力提出了较高的要求。

　　“这些苛刻的出让条件让其他企业无从下手。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示，本次地块拍卖流程中这些条件，基本上是为星浩资本量身定做。

　　其他企业若通过竞拍拿下此地块，对于持有性物业的操盘能力可能不及星浩资本及其背后团队能力那么强。

　　张续指：“尤其在当前市场背景下，持有型物业要求投资及开发企业拥有较高的现金流支持，如果离开充裕的现金的支持，拿下这个地块在今后也会遇到资金面、经营等层面的问题。”

　　星浩资本

　　对于此次成功进入真如城市副中心，星浩资本CEO赵汉忠表示，看好该区域未来的发展前景。“根据政府对该地块的规划定位，将建成集合高新科技基地、商业城和智能住宅为一体的项目，建成后将极大提升区域内商业发展与繁荣。”

　　星浩资本相关人士透露，该项目将会建成星光耀广场，而星光耀城市综合体一直是星浩资本主推的商业综合体模式。

　　按照赵汉忠和他的经营管理团队的规划，每个“星光耀城市综合体”占地面积约20万平方米，总建筑面积约50万平方米。综合体内最大的主体是以民营企业为主的企业总部基地，另有高档购物中心、情景式主题酒店、影剧院、特色商业街等设施。

　　星浩资本相关人士表示，每个商业综合体都有固定的商业和城市服务业的配置，不过由于每个项目的体量和条件不同，所以配置也不一样。“从这块地的条件来看，未来商办部分会多一些。”

　　据介绍，目前星浩资本已在大连、南通、哈尔滨拥有星光耀城市综合体项目，其中大连星光耀城市综合体58万平方米，南通星光耀城市综合体38万平方米，哈尔滨群力项目150万平方米。

　　“一般一个上海这样的项目需要的资金应该在30-50亿元。”赵汉忠在接受媒体采访时曾表示，关于“星光耀城市综合体”的资金情况，在股权结构上，复星集团目前是星浩的最大股东。