传基汇资本卖出上海仙乐斯 意欲补贴北京盈科收购金

　　前两天在北京出尽风头的基汇资本又在上海引起了大家的关注。据传，瑞安房地产旗下的中国新天地和基汇资本正在进行商业洽谈，将以30亿元的总价从基汇资本手中买下位于南京西路的仙乐斯广场。

　　成交单价：3.73万元/平方米

　　据传，此次中国新天地以30亿元的总价从基汇资本手中接下仙乐斯广场。如果这一消息属实，以仙乐斯广场84960平方米的总建筑面积计算，此次成交的单价为3.73万元／平方米。

　　世邦魏理仕的数据显示，今年第一季度，仙乐斯广场的写字楼租金为8.5元／平方米／天。按照这个租金水平计算，仙乐斯广场写字楼物业的租金收益大概可达到3000元／平方米／年。仙乐斯广场的商业零售物业主要以餐饮、美容和生活配套的便利店为主，加上商业零售这部分租金，中国新天地年回报率大概在9%左右。除去管理成本，这一回报率并不能算太高，新天地接手仙乐斯以后是否会提高租金，市场现在还不得而知。

　　而作为瑞安房地产的全资子公司，中国新天地有限公司自身也动作不断。从去年3月1日开始，中国新天地开始独立营运，瑞安房地产董事会主席罗康瑞亲自出任中国新天地的主席。而且早在2012年，瑞安就已经递交了中国新天地在港交所上市的申请，将等待合适时机上市。

　　按罗康瑞当时的描述，中国新天地上市之后，瑞安房地产主要负责拿地和开发，中国新天地则负责商业物业的资产管理、营运以及销售。自从中国新天地独立运营以后，除了多个上海项目，中国新天地还陆续把武汉天地、重庆天地和佛山岭南天地纳入其中。

　　一方面，中国新天地确立了“负责商业物业的资产管理、营运以及销售”的职能，另一方面，公司又有了新的资金支持。此次出手收购仙乐斯广场，很有可能也基于这两方面的考虑。

　　基汇资本在京接盘盈科中心

　　和新天地比起来，作为交易另一方的基汇资本这几天也一直是人们关注的焦点。实际上，基汇资本和瑞安的“渊源”由来已久。2006年3月，基汇资本以6.6亿元人民币收购瑞安集团翠湖天地项目中的一幢住宅楼。现在双方再次买卖对方的物业，而买方和卖方的位置则已经对调了。

　　2006年和瑞安的交易并没有让太多人注意到基汇资本，但就在刚刚过去的4月8日，基汇资本宣布，其旗下基金所投资的一家公司已达成有条件协议，收购北京最知名的地产项目之一—盈科中心。这项初步总价约为9.28亿美元的交易也将是海外私募基金在中国最大的单项物业收购案。

　　盈科中心位于北京知名的三里屯街区，由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。此桩收购案之所以如此引人关注，除了项目本身是北京最知名的地产项目之一，更因为收购案的另一方是电讯盈科和盈大地产，这正是李嘉诚家族旗下的公司。

　　接盘李嘉诚项目的公司是什么来头？资料显示，基汇资本是一家具有独特定位的私募基金管理公司，专注于大中华地区及全球其他高进入门槛市场的房地产投资，目前管理着四只以大中华区和亚太地区为目标的房地产私募基金。据悉，自2005年以来，基汇资本已募集股本超过38亿美元，目前管理全球资产金额达85亿美元，其中包括住宅项目、零售中心、酒店及商业地产。

　　此次基汇资本在北京“入货”以后马上在上海“出货”，使人不得不联想到，基汇资本是通过在上海套现来支持北京项目。但如果此次仙乐斯广场的交易属实，又不得不让大家对基汇资本此次的举动好奇。北京盈科中心2013年的出租率仅59%，而上海仙乐斯广场出租率为86%，从经营状况来看，仙乐斯广场比盈科中心要稳定得多，基汇资本放弃上海稳定的租源来支持北京项目，有些“逆市而为”。当然，作为一家成熟的私募基金管理公司，基汇资本自然是不会做赔本买卖，我们只能推测，很有可能是因为盈科中心的售价相对较低，给了基汇资本很强的低位吸纳的动力。