上海今年最大商业地块出炉 起价28亿或“定向”中信

　　作为年内第二幅招挂复合出让方式的地块，普陀中环6万平土地即将以28.68亿元起价入市。

　　高总价和诸多的出让门槛让业内人士质疑，该地块可能在未挂出来之前已经选好了“买家”。

　　从该地块标书上的限制条件来看，所谓的门槛条条都对准了中信地产。

　　起价28亿 上海最大商业地块出炉

　　6月10日，上海规土局发布公告，普陀区梅川社区W060901单元A2B-1、A2A-5地块（以下简称梅川路地块）将以招挂复合方式出让。

　　公告显示，该地块东至大渡河路，南至梅岭北路，西至中江路，北至武宁路，出让面积为60335.3平方米，成为上海今年最大的商办地块。

　　而最近一次出让体量最大的商办地块为去年11月竞拍的虹桥商务区核心区北片区01、03号地块。该地块面积为100512.8平方米，容积率2.8，最终以35.79亿的底价成交，楼板价12827元/平方米。

　　当前推出的梅川路地块由于占地面积较大，总起始价高达28.68亿元，起始楼板价也上至12509元/平方米。

　　早在2008年，该地块所在的真如板块已经有李嘉诚旗下品牌房企长江实业进驻。当年，长江实业以22亿元底价摘得该地块周边的一副商办地块，并规划建设上海中环最大城市综合体项目，但直到2011年，该项目才正式启动，至今商办部分尚未完工。

　　一度发展落后的真如板块也并未因李嘉诚的进驻而重新活跃起来。上海中原地产研究咨询部卢文曦表示，该地块位于成熟的居民区内，西面是中环百联商圈，北面为李嘉诚的真如商圈项目，但由于整个地块面积比较大，超过6万平方米，比较考验开发商的综合实力。

　　出让文件要求苛刻 或定向中信地产

　　继宝山区淞南镇的N12-0102单元03-01地块之后，梅川路地块成为上海年内第二幅以招挂复合方式出让的土地。

　　因此，在出让合同上，该地块也被赋予了更多的“硬性指标”。

　　出让文件显示，开发企业需要具备一定的经济实力、技术资质和项目经验才能获取该地块的竞拍资格。

　　从规定来看，在经济实力上，开发企业需为世界五百强，且拥有核心商业区开发经验。

　　技术资质上，开发企业要拥有正在运营的资产管理公司和物业管理公司，且必须在地块拍卖公告前成立。

　　项目经验上，出让文件规定受让方企业需要有上海核心市级商业中心的项目运营管理经验。

　　出让方会根据2013年受让企业年报中所列示的的金额、拥有并仍在运营的商业资产管理公司、拥有上市公司数量、承诺引入的公司数量和质量、土地付款期限许诺对各申请企业进行评分，以决定谁拥有竞拍资格。

　　而据业内人士透露，能满足上述“严苛”条件的，只有刚刚完成赴港上市的中信地产。

　　招拍挂复合出让存疑 定向出让机率增加

　　从第一块商业地块实施招拍挂复合出让以来，此种土地出让方式成为今年上海土地市场改革的重大举措之一。

　　根据规土局的规定，招挂复合出让规定土地公开公告方式不变，但规土局需对房企资格进行审核，若通过保证金审核的有效申请人数达3人及以上，发布有竞价招标通知，投标人数不对外披露；若通过审核的有效申请人数为1-2人，即发布挂牌通知，同时发布竞买人数。

　　除此之外，招挂复合方式提高了土地出让保证金比例，上调后的比例或达40%。

　　也就是说，招挂复合方式使得土地出让方通过第一轮的审核，就大致了解了申请人的实力和方案，从而淘汰一批较弱的企业，而最后可参与现场竞价的最多只会有3家实力最强的公司。

　　业内人士表示，招挂复合方式有利于政府更好地发挥配置土地资源的职能，在一定程度上可以避免开发商拿地成本过高，但也让“定向出让”变得更为便捷。