“被烂尾”的长宁88中心 住宅先行商业落后多年

　　作为长宁、静安、普陀的分界线区域，曹家渡似乎一直在模糊的区域定位中迷失自我。

　　既不是长宁的核心商圈，也撑不了静安的门面，甚至不能作为普陀的配套商圈存在，曹家渡应该是违和感十足。

　　不过，在这块三区交界的土地上，即便不缺乏高大上的购物中心，依然也是人流稀少。在此大背景下，原本早应该出炉的长宁88中心商业和办公部分，在迷途中虚度了房地产的黄金十年。

　　在这十年中，长宁88中心也收获了许多对其项目烂尾的质疑声和捂地慢开发的谩骂。

　　旧改项目12年前已经审批

　　这个当前名为长宁88中心的项目，早在2002年9月就获得了长宁区计划委员会关于报建的批复。

　　2002年，长宁88中心所在地块名称为长宁区4-6街坊。2002年4月，其以旧改项目的名义申请项目报建。

　　2002年9月，一份名为关于转发沪计成2002（328）号文件的通知下达给了上海汇通房地产开发有限公司（以下简称上海汇通），市计委也在文件中明确表示该旧改项报建通过审批。

　　当时，一份来自上海市发展计划委员会的另一份文件则对该项目的占地面积等指标做了明确规定。网易房产通过相关渠道获知，12年前，该项目总投资为11.25亿，其中2亿由上海汇通以自有资金出资，其余由建设公司自行解决。

　　另有资料显示，长宁88中心总建筑面积为18.5万平方米，为纯住宅项目。而当前，记者通过网上房地产信息获知，长宁88中心住宅部分88金延早已分两期开发完毕，只剩下少量尾盘在售。

　　网上房地产数据显示，长宁88中心从2008年至今，已经分5次取得预售证，总预售建筑面积为9.4万平方米。

　　据现场销售人员称，长宁88中心当前已经仅剩尾盘。也就是说，原本规划的体量达18.5万平方米的住宅，当前仅开发了9.4万平方米，那么剩余的9.1万平方米去向了何方？

　　是否当前围起来施工的这一段就是剩下9.1万平方米的住宅？为何12年前已经报批的住宅项目，开发了一半就成了售楼员所称的尾盘？

　　纯住宅改为综合体 股东变更

　　今年1月10日的房地产时报上一则关于曹家渡新地标的报道给出了答案。该报道称，长宁88中心将成为集住宅、商场、办公楼于一体的曹家渡新地标。

　　此外，当前长宁88中心的开发商已经由原来的上海汇通变为上海国际集团投资发展有限公司。该报道还称，长宁八八中心占地面积约5万平方米，总建筑面积约17万平方米，共计8幢高层建筑，由7幢16层至32层的精装公寓、1幢甲级5A办公楼及体验式商业中心组成。

　　也就是说，与原来纯住宅的规划相比，当前该项目新增了办公楼与商场，且二者总建筑面积达9万平方米左右。

　　该报道还称，长宁88中心在建的甲级5A办公楼共计建筑面积近5万平方米，预计2015年竣工，另外lifestyle体验式商业中心体量接近4万平方米。

　　为何12年前定好的纯住宅项目，转眼间变成了综合体，还新增了商场和5A办公楼，且开发商也发生了变更？

　　一份来自上海汇通房地产有限公司的文件显示，2007年，上海汇通召开了新的董事股东大会，原董事长冯伟被邱刚取代，上海汇通也因此对相关证件做了一些变更。

　　股东变更后不久，2009年8月，上海汇通向上海建筑建材业管理中心提出申请。要求该项目由原来的纯住宅变更为综合体。新规划后的项目包含一栋26层办公楼、5层商业裙房及3层地下建筑组成的商办。此外，还有7栋16-32层的住宅和管理用房及地下车库。

　　调整之后，项目总建筑面积调整至24.3万平方米，总投资额追加至30.2亿。新的规划案中，商业部分体量达4万平方米、办公楼5.1万平方米、住宅9.3万平方米，地下车库及公建面积达5.9万平方米，与房地产时报披露的信息相吻合。

　　这也便意味着，上海汇通修改过的方案得到了相关部门的审批，但变更后的公司又作何解释？

　　商办部分慢开发 坐等地价升值？

　　记者从工商局获取的资料中发现，上海汇通有限公司成立于2001年5月，2014年6月法定代表人更新为刘闯，注册资金10亿，为一人有限责任公司，主要从事房地产开发、经营，物业管理；销售建材，装潢材料等。其主要股东为上海上投资产经营有限公司。

　　2014年6月16日，上海汇通法定投资人上海上投资产经营有限公司的法定代表发生了变化，由原来的杨勇变为刘闯。

　　工商局资料显示，上海上投资产经营有限公司的股东为上海国际集团投资发展有限公司，由此，长宁88中心的开发商由上海汇通变为上海国际集团投资发展有限公司。不过，上海上投资产经营有限公司在今年5月份的经营范围发生变化，由原来的房地产开发增加了资产管理等内容。

　　虽然从股权上来看，长宁88中心并未如传闻中所说的已经烂尾。但是记者走访该项目时却发现，周边许多居民均表示该项目“搁置”的时间太长，以至于所有人均认为其已经“烂尾多年”。

　　有资料显示，该项目商办部分早在2010年就拿到了整体建设规划许可证，2010、2011年该项目相继获得商办部分地上地下建设工程许可证，到了当前，时间已经过去了4年，该项目住宅部分几乎售罄，但办公楼和商业依旧没有封顶。

　　“没有烂尾没有股权变更花了4年多时间来建一栋商办楼，不排除开发商为了坐等地价升值而进行慢开发，2002年的地价和房价起码较今天上涨了几十倍。”

　　不过，从该商办项目所处的地理位置来看，想借助办公楼和商场来享受捂地升值带来的收益，似乎是竹篮打水。商业地产最好的几年发展期间已经过去，选择此时或者更晚的时间入市并不能保证项目如期获取收益。

　　上海中原地产研究咨询部数据显示：截止今年7月，上海写字楼市场库存达到598万平方米，创下历史最高点。

　　此外，失调的供求比也让上海办公楼市场遇冷。数据显示，2013年上海写字楼市场供求比为1.27：1，今年1-7月为1.28：1。今年1-7月，沪上办公楼月均销售量同比下滑约34.9%。

　　上海中原地产研究咨询部卢文曦表示：从长宁88中心所处的曹家渡区域市场来看，周边有中山公园商圈和静安寺商圈的竞争，而目前区域内高档次的写字楼并不多，更多的是像开开大楼等老物业。不管是商务氛围还是商业配套档次等来看，竞争吸引力并不高。而近几年，上海外围大型CBD在兴建，比如世博园、大虹桥等等，届时也会吸引一部分市中心租客外迁。市场竞争非常激烈。

　　此外，商铺市场也面临巨大挑战，国外发达国家人均商业面积不超过2平方米，而上海已经超过3平方米。加上近几年电商挤压，商业地产竞争压力剧增。当前商业地产都提出了提高“体验感”的策略，但真正成功的似乎并不多，而且也没有一个比较好的，受业内普遍认同的模式。因此，想要在体验感上有所突破，需要开发企业深厚的商业地产运作经验和功底。