奥特莱斯本土化缩影：绿色米兰调整 餐饮娱乐将占40%

　　（赢商网上海站报道）与购物中心的发展趋势一脉相承，国内奥特莱斯也在不断增加餐饮娱乐等业态比例，以期赢得更多消费者。

　　作为舶来品，国内奥特莱斯在过去很长一段时间一直模仿国外模式，坚持以零售业态为主。随着国内零售业销售的整体低迷，这种模式已很难立足于当前的市场环境。

　　上海绿色米兰奥特莱斯常务副总裁胡立炜向赢商网坦言，过去绿色米兰的零售业态占比达到85%以上，业态配比较为单一，较难增加顾客的黏度。

　　不少奥莱项目陷入同样困境。在不断的调整中，国内奥莱逐步找到了符合市场需求的本土化之路：增加餐饮娱乐比例，采用购物中心化的商业配比成为调整方向。

　　绿色米兰也不例外。胡立炜告诉赢商网，从2014年3月份开始，绿色米兰将进行为期一年左右的业态调整。经过调整的商场将大幅增加餐饮娱乐业态的配比，零售业态将更加趋向于市场精准化和品牌多元化。

　　绿色米兰城市奥特莱斯

　　餐饮娱乐业态将占40%

　　日前，赢商网记者实地走访发现，商场三楼各品牌均已调整完毕，而四楼正大面积装修中，目前整个商场鲜有消费者，人气较为冷清。

　　胡立炜坦言，绿色米兰经过一段时间运营后发现了一些问题：“商场零售占比85%以上，无法增加客户黏度。东西买好就走，也会给商场造成人气冷清的假象。”

　　意识到以零售为主的弊端后，绿色米兰开始进行业态调整。据胡立炜介绍，今年3月份开始，商场将对40%左右的面积进行调整，调整后餐饮娱乐占比将达到40%，零售业态将更加趋于市场精准化和品牌多元化。“绿色米兰不但是传统意义的奥特莱斯，未来还将在团购和批发上大有可为。”胡立炜说。

　　绿色米兰由地上四层及地下二层的巴洛克风格建筑组成，商场面积为2万平方米。据赢商网了解，此次调整各楼层均有涉及，调整后，地下一层将增设特色美食城；二楼将扩大当前的意大利品牌生活馆和时尚女装馆；三楼则为风声水起酒店及儿童业态相关品牌；四楼为花嫁丽舍婚庆会所及正在装修的影院。目前调整店铺均处于最后装修阶段，初步预计9月底可以完成。不过地下美食城及四楼影院，因硬件要求高装修时间较慢，要到11月左右才能完成。至于相关品牌，胡立炜称，具体尚未签合作协议，暂不能透露。

　　胡立炜告诉赢商网，未来绿色米兰零售部分以进口商品为主，将定位集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的多功能商业综合体。

　　绿色米兰城市奥莱品牌

　　绿色米兰奥莱品牌长廊展厅

　　零售打造买手制集合店

　　据赢商网不完全统计，绿色米兰目前的出租率在85%左右。胡立炜透露，9月底大部分调整完成后，商场出租率能够达到95%以上。

　　赢商网在项目现场注意到，整个商场主要以欧洲知名品牌和二、三线品牌产品折扣为经营重点，涵盖服装、皮草、箱包等品类。

　　整个商场品牌分层布局：在B1层，有Nike、Columbia、美津浓等运动系列品牌折扣馆；一楼集合店中不乏国际一线大牌，如GUCCI，PRADA，ARMANI，VERSACE，Salvatore Ferragamo，GIVENCHY，HUGO BOSS等，也有都彭、捷豹、新秀丽等品牌折扣馆；而二楼则布局意大利品牌生活馆和时尚女装馆；三楼刚刚调整完毕，为儿童亲子游乐、跆拳道、舞蹈、太极和轮滑以及Hello Kitty等知名品牌童装品牌等；据悉目前为空铺的四楼已与影院签订了正式合同，预计年底即可开业。

　　胡立炜向赢商网介绍称，绿色米兰引进当下国际最流行买手制集合店，每家集合店都汇集了各种国际一线奢侈品大牌，未来绿色米兰进口品占比将达70-80%。买手直接从国外引进奢侈品，省去了中间环节费用，因此价格更低。

　　根据胡立炜的规划，绿色米兰的买手制价格更低，且集合店和商场正价店存在品牌差异化，加之整改后商场不缺餐饮娱乐业态，这些都将是吸引消费者的砝码。

　　商场三楼为品牌童装及儿童娱乐

　　绿色米兰奥莱内部一处调整面积

　　城市奥莱模式前景几何？

　　传统意义上，奥特莱斯以远郊发展模式为主。绿色米兰相较之下，地理位置更加优越。

　　胡立炜当然看好城市奥莱的发展前景：“城市奥莱本土化升级。”他告诉赢商网，绿色米兰定位城市奥莱，是经过充分市场调研后确定的，“远郊模式”的前提条件是要有畅通无阻的交通，且消费者要有充足的时间，当前包括北上广在内的一线城市均存在堵车严重、人们生活紧凑等现状。

　　不过，地理位置优势也为城市奥莱带来不少困境：商家能否承受高昂的租金？胡立炜认为，对于品牌商家而言，只有能做出业绩，租金就不是问题。

　　对于城市奥莱，仲量联行大中华区及上海零售地产部总监邓汝舜对赢商网直言，与其定位城市奥莱，还不如说是城市里具有生活品位、性价比高的商场。

　　“很多品牌对于进驻奥莱是有规范的。对于大多数奢侈品牌而言，进驻奥莱后，7-10公里范围内是不可以有正价店，这些都将对城市奥莱招商造成影响。”邓汝舜说。

　　不过，邓汝舜对于增加奥莱餐饮娱乐等体验式业态配比表示认同。他认为，单纯以零售为主的奥莱已经难以适应目前消费者的需求。“与其命名‘奥特莱斯’，不如从整个商场划分出一定面积打造‘奥特莱斯’”。