2014三季度回顾：上海房地产市场供需情况及展望

　　上海甲级写字楼市场

　　陆家嘴世纪金融广场2号楼和3号楼于第三季度入市，带来140,000平方米的新增供应，全市甲级写字楼存量达到550万平方米。

　　作为上海的新兴商务区，大虹桥商务区于第三季度迎来虹桥天地项目第三栋写字楼的交付，而前两栋已于第二季度入市。

　　第三季度净吸纳量为85,300平方米，全市空置率环比上升0.8个百分点至7.8%。

　　全市平均租金为每平方米每日人民币8.5元，较上一季度上涨0.3%。

　　浦东浦西分化趋势放缓，浦东租金环比上涨1.1%至人民币9.0元每平方米每日，浦西租金环比下跌0.1%至人民币8.3每平方米每日。

　　展望

　　东方汇经中心和陆家嘴世纪金融广场1号楼将于本年第四季度入市，届时将带来187,500平方米的供应。

　　由于浦东下半年有大量新供应入市，2014年第四季度浦东空置率将会上升，同时租金增长将会放缓。

　　在浦西市场，大量近期交付的高品质项目和优惠的租金水平将带来吸纳量的增加。

　　位于大虹桥商务区的万通中心项目已启动预租，该项目写字楼建筑面积达47,000平方米，预计于2015年中竣工交付。

　　上海零售市场

　　第三季度仅有太阳城广场一个项目入市，带来新增供应39,300平方米。

　　核心商圈购物中心首层租金环比下跌0.1%至每平方米每天人民币46.4元，非核心商圈下跌0.5%至每平方米每天人民币16.9元。

　　非核心商圈标杆项目跑赢大市，租金环比上涨0.8%。

　　核心商圈购物中心空置率环比上升0.6个百分点至4.0%。

　　成熟项目通过去主力店分割小单元实现租金增长，并为消费者带来更多选择。

　　展望

　　预计第四季度将迎来约566,000平方米新增供应入市

　　标杆性项目与其他项目之间租金差距拉大。

　　上海住宅租赁市场

　　三季度未见全新住宅租赁项目入市。

　　位于长宁的上海维景酒店公寓将通过股权转让整栋出售，总价人民币5.6亿元。

　　三季度，全市住宅租赁市场平均租金环比微涨0.1%，达到每平方米每月人民币176.2元，同比小幅下跌0.6%。全市整体入住率环比上涨0.2个百分点至89.1%，同比下跌0.9个百分点。

　　全市服务式公寓租金环比下跌0.4%，达到每平方米每月人民币212.1元；服务式公寓整体入住率环比下跌0.3个百分点至86.7%，同比下跌2.0个百分点。

　　三季度全市公寓市场（包括小业主公寓和服务式公寓）租金环比上涨0.2%，同比上涨0.1%；入住率环比上涨0.3个百分点，同比下跌1.3个百分点。

　　展望

　　尽管跨国企业需求放缓，然而国内租赁需求见涨，全市租赁需求因此将维持稳定。

　　英国著名的贵族学校哈罗公学将于2015年9月在上海浦东开设分校。哈罗公学已于2005年、2012年分别在北京和香港开设分校。国际学校为外派员工家庭选择居所的关键因素之一。

　　上海住宅销售市场

　　一手商品住宅市场

　　新建商品住宅新增供应共计约320万平方米，环比增长21.8%，同比增加3.9%。

　　三季度，一手商品住宅成交量保持稳定，累计成交面积达210万平方米。

　　一手商品住宅成交均价环比小幅上扬0.7%，达到人民币每平方米26,800元，同比上涨10.5%。

　　一手高端公寓市场

　　一手高端公寓新增供应较上季度反弹73.1%，累计近26.3万平方米供应面积。本季度有两个全新高端公寓项目入市：嘉天汇(楼盘资料 图库) 御苑和翠璟名庭，为市场新增259套销售单元。

　　第三季度，一手高端公寓成交量约17.2万平方米，环比下降5.1%。

　　一手高端公寓成交均价环比小幅下跌0.8%，达到人民币每平方米64,200元。

　　住宅用地市场

　　继二季度相对冷清的宅地市场表现后，三季度宅地成交明显回升，共计成交23幅含住宅用途的土地，约290万平方米可建面积。

　　三季度，平均成交楼板价达人民币每平方米9,000元，环比下跌37.3%，为2013年二季度以来首次环比下跌。

　　成交宅地平均溢价率自二季度的50.9%跌至三季度31.6%。

　　7月上旬，丽丰控股旗下公司以人民币5.77亿元摘得黄浦区五里桥街道一纯宅地，地块占地面积6,885平方米，折合楼板价为人民币每平方米59,900元，溢价62.5%。剔除30%的保障房面积，成交楼板价超过人民币每平方米85,500元。

　　展望

　　继建行率先明确首套房认定新规后，预计其他三大国有银行将于不久后相继出台新规，对无个人住房贷款记录或已结清房贷的家庭申请贷款买二套房，可执行首套房贷款政策。

　　今年四季度住宅成交量或将呈平稳增长，然而依然难以同去年年末的火热程度相比较。开发商将不遗余力去化待售库存以尽快回笼资金。

　　因一线城市面临库存压力、房价持续处于高位，预计短期内将继续执行限购令。目前仅五个城市（北上广深和三亚）未见限购松动。

　　上海投资市场

　　第三季度共有六宗主要交易达成，总金额约人民币99亿元。其中较为瞩目的项目包括上海城开及南丰合资收购世贸商城。

　　境外机会型基金表现平淡，今年前三季度均未有项目购入。

　　写字楼成交依然活跃，且占交易总量绝大部分份额。有五宗交易通过境内资产转让方式成交，其中两例位于大虹桥商务区。

　　部分其他交易包括：

　　– 携程以30.5亿人民币购入SOHO凌空约10万平方米面积用于自用

　　– 平安信托以13亿人民币购入虹桥协信中心约47,500平方米面积

　　展望

　　机会型基金仍有数个项目在谈中，预计第四季度将有一宗交易达成。

　　基金预期价格有所下调，从而在到期之际尽快退出。

　　非中心区域写字楼项目由于单价较低，配套持续完善，持续吸引国内外投资者及自用型买家关注。

　　随着投资海外市场鉴于商务部和发改委放宽中国企业境外投资监管以及境外项目较高的收益率，预计今年境外投资仍将保持活跃。