泰晤士小镇成商业“百慕大” 20万方运营15年空置高

　　（赢商网上海站报道）以婚纱摄影圣地闻名上海的泰晤士小镇，却成了商业地产的“百慕大”，约22万平方米的商业体量运营15年被传空置率仍高达80%。

　　对此，赢商网记者实地走访看到，空铺数量的确不容小觑，铁将军把门的商铺触目惊心。

　　在同济大学复杂工程管理研究院研究员范宜昌看来，作为一个社区内的泰晤士小镇商业体，20万方的商业体量对口的本区居民不到4000人，悬殊之下的大体量是错误的开始。而物业定位不妥是关键，未对小区居民及外部消费力的商家品牌进行合适的定位。

　　此外，部分散售而未统一有效管理运营，进一步加剧泰晤士小镇商业的败退。

泰晤士小镇商铺空置率高达80%

　　空置率高达80%

　　据了解，从1996年开始，位于松江新城泰晤士小镇开发已有18年，项目总占地面积一平方公里，总建筑面积50万平方米，项目中心位置建有英伦风格各类商业建筑群约20万平方米，围绕这20万平方米的商业建筑建有别墅群合计建筑面积30万平方米。

　　赢商网记者看到这个具有英伦风格的泰晤士小镇，由连续的多功能步行街以及湖畔英式广场为主轴线集合商业配套、会所医院、超市教堂各类公建设施组成。

　　同时，在小镇里面肯特大街的一个指示牌上看到，整个泰晤士小镇分为8大街区，包括时尚生活街区、时尚体验街区、时尚休闲街区、特色美食街区、时尚配套街区、传媒产业街区、手工生活街区以及环湖休闲街区。

　　然而一圈走访下来，赢商网记者发现有不少关门落锁的店铺。如在南丁格尔广场河对面的801酒吧，一侧还有今年世界杯期间的广告，但酒吧两边入口封锁，正巧记者遇到酒吧内的一位营业员，其透露已经关店近2个月。酒吧总面积有2000多平方米，他们从2011年租下这里，签了15年合约。当初以90万一年的租金租下来，加上1000多万的装修费。对于他们来说退路只有两条：要么转手租给其他人，要么退给房东，但前期的装修投入使得他们要转租出得150万一年了，“这么大面积很难租出去”他坦言。在手工生活街区，一家名为“优游烘焙窝”的店铺则是已停止营业正在打包收拾东西，门上贴着招租信息。

　　此外余天成等店铺则是早已关门落锁，透过玻璃门看到里面只剩搬走后的狼藉。而钟书阁所在的牛津街，空铺现象更为明显。

　　大体量少人口吸引力不足

　　与购物中心不同的是，泰晤士小镇的商业大多是沿街店铺形式。即便是从落位图上看商业部分较为集中，但除了手工生活区以两边沿街店铺为主动线简单容易找寻外，时尚配套街区等处则是动线多变、缺少指示牌、走在里面很容易就绕“晕”。

　　赢商网记者在泰晤士小镇里面采访到一位游客，她称指示牌太少，自己在时尚配套街区里面绕了好几圈，像是在走迷宫。虽然指示牌上有街区内商户落位图，然而记者实地走访发现，有的商户并未出现在指示图中，比如美味泰度餐厅、李阳疯狂美语小镇等。

　　此外，赢商网记者走访发现里面有的指示牌甚至是空的。

　　对于泰晤士小镇的经营问题，范宜昌认为社区商业体量过大，物业定位失误均是造成空置率畸高的原因。

　　“按照国际通行的人均商业设施配比人均1.5平方米商业建筑比较合适的参数计算，这20万平方米规模的商业面积理论上可以服务的人口为13.3万人。而小镇位于松江城外独立区域，小镇配套建造的别墅共计30万平方米，居住别墅人口平均每人占据建筑面积为80平方米，估计30万平方米别墅可居住人口约为3750人，按照人均1.5平方米商业面积来计算，需要商业建筑面积5625平方米。”范宜昌表示理论上只能支撑小镇总商业面积的3%不到，其余97%的商业面积需要外区来的旅游人口消费支撑。

　　此外，在范宜昌看来定位失误是关键，20万方的体量之下即未对、对小镇居民商业服务需要进行准确定位，同时又未具备强号召力的品牌吸引松江新城消费力。

　　开发商回应只招传媒、时尚类

　　面对目前里面不少空铺，泰晤士小镇将如何打算？对此赢商网记者先后致电泰晤士小镇官网上显示的泰晤士小镇信息、泰晤士小镇社区管委会，均以小镇信息不对外透露为由谢绝采访。

　　随后记者以招商的名义致电上海松江新城建设发展有限公司（简称:新城建设）招商部获知，目前小镇商铺业主少部分在私人业主手上，其他的商铺业主都是属于新城建设，对于记者询问的手工生活街区空铺目前已全部租掉、湖上的近6千平米的面积也已有意向商户入驻。工作人员告知记者，目前所空置的店铺都是大面积的，至少是一两千平方米。这些大面积的空铺新城建设称希望引进一些时尚、传媒类品牌，以及一些配套商业，像在深海800米自助餐厅、CIAO意大利餐厅等周边引入小南国级别的餐饮，但不考虑服装类品牌。同时他透露，对于引进的商家要求是国营或者是一些有实力的企业。

　　泰晤士小镇路在何方

　　 对于泰晤士小镇当前面临的现状是否会有转机？对此赢商网记者采访范宜昌，他表示泰晤士小镇商业地产开发和经营作为未来城市化进程中一个重要配套业务模式不会结束，而且将会有巨大的发展空间。

　　对于还有巨大发展空间的泰晤士小镇来说路又在何方？对此范宜昌认为，未来泰晤士小镇商业地产开发规模定位需依照这个小镇商圈聚居的人口规模来定，如果最终聚居人口加上辐射人口（含核心商圈和次级商圈）在20万人上下，建议小镇的核心商业部分面积控制在3万左右再配数万平方米的销售商铺为宜，做好做强核心商业集聚人流辐射销售商铺提升销售商铺的单价；其次在关于小镇核心商业面积的商业定位方面，他建议泰晤士小镇需要新的概念，将体验、文化、生活、养生放在一个社区小镇，用“提升生活”取代“温饱生活”。这样的商业将很难被电商冲击，因为业态与体验服务有关，而且就在家门口。同时小镇还可注重历史文化价值发掘和地方特色传承和发扬将使小镇商业的辐射呈几何级数的延伸。

　　据了解，泰晤士小镇里面不乏一些正在装修即将开业的商家，如在传媒产业街区深海800米海鲜自助火锅、特色美食街区的理想家.咖啡书廊等。此外，松江泰晤士小镇打造满足小镇周边乃至佘山地区高端消费群体的日常生活所需的社区商业生活馆德普新乐坊目前正在装修，预计明年“五一”开业。