12号线南京西路站地块花落静安地铁 10亿底价竞得

　    昨日，这幅地块被上海静安地铁投资有限公司、上海沪中房地产联合发展总公司的联合体以１０亿元的底价拿下，成交楼板价即起始楼板价，约为５３６８７元／平方米。

　　黄金地块底价成交

　　据今年第１５４号土地公告显示，轨道交通１２号线南京西路站地块，东至茂名北路，南至威海路，西至静安别墅，北至锦江向阳商厦，属于商办用途。地块出让面积１１６６５．８平方米，容积率１．６，规划地上建筑面积１８５３０平方米。

　　记者注意到，１２号线南京西路站地块坐落于南京西路核心商圈，北面紧邻吴江路美食街，与梅陇镇广场仅隔了一条南京西路，而轨道交通２号线南京西路站也近在咫尺。这次出让的是地下一层和地上建筑的土地使用权，地下二至地下四层为地铁１２号线南京西路站，目前，地下建筑已先期施工。

　　 由于地处南京西路茂名北路的黄金市口，这幅地块的起始价格高达１０亿元，按照地上建筑面积估算，起始楼板价达到惊人的５３６８７元／平方米，这也是今年上海土地市场挂牌起始价最高的地块。

　    这幅地块原为招挂复合地块，但因只有１人竞标，最终确定为挂牌方式出让，因此，记者此前在《南京西路由点及面形成“重量级”立体商圈》的报道中就提及，如无意外，这幅黄金地段的商办地块将以底价成交。果不其然，昨天一早，这幅地块就被上海静安地铁投资有限公司、上海沪中房地产联合发展总公司组成的联合体以底价摘得。

　　海中原研究咨询部高级经理龚敏则认为，地块底价成交符合预期。

　　据预公告显示，这一地块有不少的“隐形成本”，受让人须承担地铁１２号线提前实施的部分结构、桩基工程费用。地块内一幢保留历史建筑要求按静安区规土局提供的规划方案在地块内复建，并尽可能使用原建筑拆解材料，而保留历史建筑的设计、拆解、保管、运输费用同样须由土地受让人承担。

　“由于项目起始楼板价较高，还需支付额外费用以及存在诸多条件限制，因此大部分房企兴趣都不大。房企之所以要与静安地铁投资有限公司联合中标主要是由于项目位于地铁之上，中标房企须与地铁公司签订投资建设及长期运营管理分工协议。”龚敏接着指出，“地块为附带建设方案出让，受让人须接受规土局提供的规划设计方案及外部空间控制要求，仅可对建筑内部功能空间进行微调，同时自项目竣工验收之日起持有不少于５０％的总建筑面积１０年以上，其余建筑物原则应整栋出售，限制了房企开发和销售的自由度。”

　　地理位置占绝对优势

　　 市中心的土地向来十分稀缺。在这次推出的１２号线南京西路站地块之前，静安区出让地块还要追溯至去年８月２日，美国汉斯以３７．０６亿元摘得静安区石门二路街道６０号街坊，成交楼板价约为２７２５６元／平方米。相比之下，１２号线南京西路站地块的楼板价差不多是石门二路街道６０号街坊地块的２倍。

　　 在记者看来，一方面是由于１２号线南京西路站地块规模较小，不到２万平方米，另一方面则是其地段更具优势，且为地铁上盖，商业运营完全可以借助地铁人口密集的优势，且依托周边中高端住宅小区带来一定的人气。在这幅地块的地上建筑面积中，商业面积要求不小于９０％且不大于９５％，办公面积要求不大于１０％，由此可见，地块基本是建造成以商业为主的物业类型，而南京西路的商铺平均租金更是远高于写字楼。

　　据德佑地产市场研究部监控数据显示，今年以来，静安区仅有嘉天汇御苑一个项目的商铺出售，成交均价为３１６００元／平方米。德佑地产市场研究部陆骑麟表示，嘉天汇御苑的商铺为住宅底商，跟几乎纯商业的项目完全没有可比性，且地理位置上，轨道交通１２号线南京西路站地块也有绝对的优势。他认为，“这幅地块集１２、１３、２号线三条轨道交通为一体，距轨道交通地铁口非常近，人流量巨大，具有绝对的地理优势，并且，其位于上海最高端的商业区，周边高端商业项目众多，如梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场等，未来开发商自持的可能性非常大，未来该地块具有极大的想象空间。”