新城控股欧阳捷：2015年是商业地产加速跑起步期

　　2015商业地产风云诡辩，究竟怎样的开发商、品牌商能够适应时代变革！针对赢商网上海站近期推出的《100位商业地产人眼中的2015》专题采访，新城控股高级副总裁欧阳捷认为：商业地产还在跑马圈地时代，但不超过十年就会进入商业战国时代，2015是商业地产加速跑的起步期，如果没有远大理想和战略目标，将会输在起跑线上，并失去扩张与竞争的机会。

新城控股高级副总裁欧阳捷

　　赢商网：如果用一句话忠告身处2015年市场的商业地产企业，您会如何建言？

　　欧阳捷：商业地产还在跑马圈地时代，但不超过十年就会进入商业战国时代，2015是商业地产加速跑的起步期，如果没有远大理想和战略目标，将会输在起跑线上，并失去扩张与竞争的机会。

　　赢商网：对想要进入商业地产领域的房地产企业，您有什么忠告？

　　欧阳捷：还没有进入商业地产领域的房地产企业，别再进来了，还没等你学习明白，已经改朝换代了，进入残酷的优胜劣汰时代了（不是抢地段、建据点、占座位，而是兼并、关店、调改）。

　　赢商网：如何分级看市场今年供需关系？

　　欧阳捷：一二线城市商业项目供应已经很大，加上潜在供应已经趋于饱和，有的甚至过剩。上海商业网点规划相对起步较早，规划较好，但今年一年仅新增购物中心商业面积就达人均0.1平米，考虑到传统百货大楼、步行街、社区商业、专业市场等商业面积，很快就会饱和。而仅购物中心人均面积超过两平方米的一二线城市比比皆是，包括成都、合肥、沈阳、西安等。

　　二三四线城市目前的商业项目相对传统，新型的一站式购物中心还不多，万达也仅仅布局了140多个三四线城市，其他商业地产企业加起来的三四线城市项目数量也不多，三四线城市正成为商业地产加速布局的主战场，也会成为品牌商家布局的主战场。

　　整体来看，全国城镇化的速度在放缓，一二线城市虽然常住人口净增长量依然不少，但增长幅度已比过去大幅减缓。年轻人未来受到政策鼓励，会更多留在三四线城市，这些城市也会希望有新型的一站式购物中心填补市场空白，因为城市打造新形象、产生新体验，留住年轻的新市民，而这正是购物中心在三四线城市的机会。

　　赢商网：2015年商业地产人才是过剩还是紧缺，怎样的人才容易过剩，怎样的人依旧紧缺？

　　欧阳捷：毕竟商业地产还在跑马圈地的阶段，商业地产人才总体还是紧缺的，况且又是良莠不齐，优秀人才更是永远紧缺。

　　紧缺的人才有六类人。

　　第一类是商业定位策划人才。真正的商业定位策划人才，要懂得公司战略及其背后的商业逻辑、商业盈利模式，商业的客户定位及其需求，品牌商家的盈利模式及风险偏好，购物中心的业态布局及运营可持续性等。

　　第二类是规划设计人才。顶尖的规划设计人才，不但懂得如何在开发阶段以优美的立面特型、流畅的人流动线、无死角的商业空间、高效率的交通组织、最大坪效的商铺划分等，平衡规划设计各项指标达到最大经济效益，而且要懂得最大限度的满足未来运营调改的可能性，留有空间位置、设施设备、水电容量等冗余。

　　第三类是商业销售人才。国内商业地产企业都是采取现金流滚资产模式，才能保证购物中心建设的资金保障并滚动发展，因此销售人才的能力决定着销售物业的销售速度与资金回笼量。特别是在商业体量较大的城市，一铺养三代的理由已经不再成立，商业销售能力就成为商业地产的核心竞争力，缺乏商业销售能力的商业地产企业将会落伍并逐渐淡出商业江湖。

　　第四类是招商人才。目前品牌商家资源跟不上商业地产的发展速度，品牌商家成为相对的稀缺资源，争夺品牌商家的战斗远未停止，优秀的招商人才可以带来更多的品牌商家资源，而优秀的商业地产企业和项目更加吸引品牌商家和优秀招商人才，非主流商业地产企业和项目将会逐渐失去品牌商家和优秀招商人才的青睐。而达成合理双赢的商务条件是优秀招商人才的最大挑战。

　　第五类是运营人才。既包括企划人员，也包括工程物业人员。随着各级城市的商业体量和商业人均面积越来越大，商业竞争越来越激烈，各类新颖企划活动已经成为吸引客流可持续的杀手锏，成熟的企划人才相当匮乏，特别是在三四线城市几乎没有当地人才能够满足购物中心企划活动的质量需求。

　　而降本增效也已经成为购物中心的运营核心能力，降低能耗、优化系统、提升服务是工程物业管理聚焦目标，具有这样的管理思路和能力的工程物业人才，才是最有价值的。

　　第六类是土地拓展人才。因为商业土地价值缺乏合理的评估体系，同时商业地产信托基金仍然没有推出，使得商业地产用地地价无法与住宅地价同价，因此商业项目目前仍然是以勾地模式为主，这就要求土地拓展人员具有与政府招商部门、规划部门、土地管理部门的专业能力和谈判能力，这类人才对于仍在高速扩张中的商业地产企业，还是稀缺性人才。

　　赢商网：2015年商业地产与资本的结合会如何演变？

　　欧阳捷：目前来看，商业地产主要还是依靠销售与银行贷款滚动发展，发展速度很难快起来。

　　房地产信托基金reits虽然是一个好东西，可以用低成本资金加速商业地产的发展，并且帮助商业地产企业渡过较长时间的养商期。但reits在中国的发展速度太慢，相关政策到现在还没达成共识，拖累了商业地产的快速发展。2015年reits真正落地应该还是小概率事件。

　　赢商网：2014爆发的O2O热潮是否会继续在2015年延续？

　　欧阳捷：移动互联网是现在与未来的大趋势，移动终端将成为每一个人思维和肢体的延伸，失去移动终端的人将在成为思想与行动上的侏儒。每一个企业都将插上移动互联网的翅膀，没有移动互联网思维和实践的企业即使放在风口也飞不起来。

　　O2O的探索与实践还会持续。尽管2014年O2O的探索更多还是体现在新概念和想象空间上，没有取得真正意义上的突破，也没有看到好的盈利模式。但这并不妨碍更多的企业去尝试和实践，毕竟O2O带来的创新理念和创新思维，会帮助传统企业更好的融入移动互联网。

　　赢商网：究竟怎样的业态符合2015年乃至接下来一个时间段的市场需求？

　　欧阳捷：从运营商的角度看，购物中心一定是全方位的体验式。包含其中的布局动线、人文环境、景观小品、感官感受、服务保障以及所有业态都是体验式的。

　　体验无处不在，切合生命真谛。体验覆盖商业设施设备硬件上，更体现在后勤保障软性服务上。

　　购物中心的布局是否简单？电梯是否流畅？ 车辆进出是否流畅？导视是否简明清晰？环境是否放松身心？无线网络环境好不好？卫生及卫生设施好不好？......都体现在购物中心的硬件体验上。

　　而业态组合是否更多体现体验式？品牌商家与客户的体验式互动？客流引导与服务是否照顾客户的体验感受？商场空气是否清新独特？商场是否具有人文气息与文化特色？等等都体现在购物中心的软性体验上。

　　赢商网：2015年及未来行业格局上会产生怎样的变局？

　　欧阳捷：商业地产未来格局会发生三个变化。

　　第一，商业地产跑马圈地时代不久将终结，现阶段的商业地产主战场将由一二线城市转向三四线城市。三四线城市购物中心布局基本完成之后，五六线城市剩下的机会也不会太多了。

　　第二，商业地产群雄逐鹿，2030年将完成全国化城市战略布局。华润万象城、中粮大悦城、新城吾悦广场等都将力争像第一梯队进发。

　　第三，以文化娱乐休闲为主题加零售配送的新型购物中心将引领潮流。传统的以百货为主要业态的购物中心将会转型，新型购物中心将高举主题性、特色性、情感性、体验式的大旗，融合O2O、免费WIFI、免费物流等，横扫传统商业，纵贯移动互联，穿插免费物流，再创商业新局面。