购物中心屋顶商业利用率仅1% 万达恒隆等尚未涉足

上海商报记者 袁晨晨   2015-08-25 09:30
核心提示:仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营,80%的购物中心屋顶面积处于闲置。据了解,中粮、华润等国内开发商尤为热衷开发屋顶商业,万达、恒隆、水游城除了布局屋顶花园外,尚未正式涉足屋顶商业。

  日前,RET睿意德中国商业地产研究中心发布《中国购物中心屋顶商业研究报告》,发现在全国4000多家已开业购物中心中,仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营,80%的购物中心屋顶面积处于闲置,其潜在利用空间超过3000万平方米,相当于4000个国际标准足球场的面积。但是,从在建项目的规划来看,屋顶商业利用率将由当前的1%提升至10%,增长迅猛。

    屋顶商业潜在空间巨大

  根据统计,80%的购物中心屋顶面积处于闲置;19%的购物中心屋顶用于屋顶停车场和屋顶绿化及太阳能发电;仅1%的购物中心利用屋顶空间进行商业经营。但是,从在建项目的规划来看,屋顶商业利用率将由当前的1%提升至10%,增长迅猛。

购物中心屋顶商业

    “一方面,为提升竞争力,购物中心需要融入更多元化的业态来满足消费者,有面积扩充需求;另一方面,屋顶商业化利用也能够提升租金回报率,将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间,引入高租金业态替代,实现租金的提升。” RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示。

  RET睿意德中国商业地产研究中心对50家已开业的拥有屋顶商业设施的典型购物中心重点研析各自业态组合、特色案例、品牌商构成。目前,屋顶商业在一二线城市的分布更广,占比分别达到44%和46%。其中,上海、成都、北京是屋顶商业最多的三大城市。

  据了解,中粮、华润等国内开发商尤为热衷开发屋顶商业,不仅开发规模大,俨然当作商业楼层使用,并且业态丰富,甚至充分借助屋顶开放空间优势,开发稀有业态,如汽车影院、球幕影院、西式婚宴等,将其发展为项目标志性特色业态。

  凯德、新鸿基等华人外资开发商对屋顶商业的布局更侧重于绿色环保为目的,通常布局屋顶花园或屋顶农场后,加入少量更契合绿色环境的业态,如餐饮的外摆区、户外运动场等。

  外资开发商则更倾向于屋顶太阳能发电及屋顶停车场,如永旺、宜家荟聚、SM等公司。

  另外,万达、恒隆、水游城除了布局屋顶花园外,尚未正式涉足屋顶商业。

  餐饮业态比例最高

  在屋顶业态分布中,通常运动、娱乐、儿童业态作为屋顶商业主力店被引入,而餐饮、零售业态则作为跟随业态进入。

  整体来看,租金更高的跟随业态比重略高于拉动屋顶人流为目的的主力店业态比重,达到55%。其中,租金最高的餐饮,比重也最高,为48%。餐饮在屋顶商业中以轻餐、甜品为主;零售定位则配合主力店主题及开放空间适用性,将项目内的文化艺术零售等承租能力相对弱的商业搬迁至屋顶商业空间,租金低于餐饮。

  商报记者注意到,在屋顶餐饮业态中,咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐比重达到76%。一方面,重餐需要铺设排油烟设施,而大面积铺设不仅带来巨大成本,也不利于未来店铺业态调整;另一方面,轻餐租金通常高于重餐,约为后者的两倍,更利于提高整体租金收益。

  与此同时,在屋顶运动业态中,屋顶球场和屋顶健身及SPA会所占比最为突出,达到65%。从普及率来看,高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小众运动业态,并不适合大规模在购物中心布局;从建造及运营成本来看,屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高,成本巨大。相比之下,兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会所在运动业态中最受购物中心青睐。上海莘庄凯德龙之梦的屋顶就有洛克篮球公园入驻。

  在屋顶娱乐业态中,屋顶农场占比达到48%,大大超过其他业态。

  第一,屋顶农场符合时下可持续发展所倡导的绿色健康环保理念,对购物中心形象起到正向提升;第二,在城镇化不断推进的今天,都市农场成了稀缺品,对都市人尤其发达城市更具吸引力;第三,屋顶农场也具有教育功能,尤为适合亲子定位的购物中心。

  尽管目前大多数屋顶农场业务单一,然而大型复合式屋顶农场,如坊田·天空农场、良食网屋顶农庄、城市花园农庄等,以及创新鲜花美景的花田农场,如长沙步步高梅溪新天地,正开始进入市场并逐渐丰富。

  儿童乐园促进消费明显

  值得一提的是,儿童乐园对商业促进作用大,是屋顶儿童业态首选,比重达到75%。

   “由于儿童业态在购物中心中有消防条件限制,只能在3楼以下布局,因此儿童业态在屋顶商业中进驻较少,多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制的萌宠动物园。”崔崇彦表示。

  据了解,香港沙田新城市广场在引入史努比乐园后,首年新增客流便达到300万,并促使次年租金上浮20%。目前,每年前往史努比乐园的客流可维持150万-180万人次;北京华润五彩城投资1500万元引进华北地区的独家版权史努比乐园,面积5000平方米。项目要求在购物中心消费100元以上可获得一次带一位儿童游玩的机会。数据显示,史努比乐园带来了50%的客流增长和30%的营业额增长。

  据介绍,利用屋顶无层高限制的开放式空间,屋顶球幕影院、屋顶摩天轮、大型游乐园,甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡。而上海外滩金融中心BFC艺术中心酝酿的流苏幕帘空中露天舞台更是赢得众人期待。

  除了餐饮、运动、儿童等业态以外,屋顶零售业态通常会引入承租能力弱,但具有特色的零售业态,如花店、书店等文化艺术零售业态。将这些零售业态引入屋顶商业,既解决了商家的低租金支付问题,还为购物中心整体业态起到锦上添花作用,增加丰富性。

  还有一些体验度与文化性双高的品牌博物馆,也会出现在屋顶零售业态中。例如青岛万象城的东阿阿胶博物馆、深圳欢乐海岸的欧洲古董家具长物博物馆和皆一堂百工艺术生活馆、广州太古汇天台的SONY体验店等,青岛金狮广场则将引进青岛啤酒博物馆和主题文化博物馆。

{{num}} 全部展开
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

本文转载来自:上海商报记者 袁晨晨,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
参与评论
未登录
你可能感兴趣
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信