购物中心主力店越来难招商 万达等传统零售忙转型

      各地商圈空置率差异大

　   会上，世邦魏理仕发布了最新的商业地产与购物中心研究报告显示，在２０１４年到２０１６年，上海零售物业新增供应中有将近８０％来自于城市次级商圈，交易非常活跃。而高净值人群数量占据全国六分之一的北京市场则更加关注物业的增值潜力。深圳尽管消费个性非常鲜明，但由于当地居民便于赴香港购物，因此很多消费都发生在香港，导致深圳当地的实体消费表现欠佳。

　　“从全国范围而言，部分城市的购物中心市场平均空置率很低，甚至不到２％，比如杭州，而沈阳、成都、重庆等城市的购物中心市场平均空置率就比较高，起码有１０％以上，一般而言，购物中心的空置率应该控制在８％以下算比较合理。”世邦魏理仕华东区商务服务部董事范红娟表示。

　　万达自年初推行轻资产的发展战略

　　范红娟指出，各城市之间的差异巨大，是因为购物中心非常重要的指标是地理位置，如果是靠近市中心的地点则容易招商，空置率低，比如杭州的大部分项目都集中在市区，因此杭州地区的购物中心空置率非常低，很多品牌都愿意进入当地的购物中心。

　 “相反，沈阳、成都、重庆等城市的购物中心，除了少数占据优势位置之外，有很多项目都分布在城市外围，尤其是新开的项目，已经找不到优质的选址，所以这些外围的新开购物中心项目就存在空置率高的问题，当然，空置率高归根结底是因为缺乏招商能力，很多品牌不愿意去偏远地区开店，因为租金成本高而营业收入却很低。”范红娟坦言。

　　也有业内人士指出，由于奢侈品消费走低，所以主力店越来越难招商，只能找一些二线品牌作为主力店，即便如此，还要购物中心方面贴数百万元至数千万元的装修补贴等费用，这令不少项目空置率极高。即便在市区，有些位置稍偏的购物中心也经营不佳。

　　世邦魏理仕针对我国１７个大中城市的监控，然后根据风险指标和收益指标做的一系列评估显示，从物业投资角度来看，上海、北京和杭州是零售物业的最佳投资目的地，二线城市比如沈阳和无锡的风险值比较高。

　　“商业零售物业市场的机遇及前景，首先要看有没有消费者，然后看消费者的消费力有多强，此外，还要看各大开发商怎么发展及创新。我国在消费支出上的潜力还是非常大的，从各国消费占ＧＤＰ的指数来看，中国还不到美国的一半，换句话说还有非常大的空间，再来看一下人均可支配收入和国内消费品零售总量，这个也在上升，同时还有城镇化的进程，还有很漫长的路要走，这对商业地产应是利好消息。”范红娟表示，“在这些大的前提下，国际品牌自然不会放过中国的巨大市场，可以看到，现在很多国际品牌所谓的亚太首店都会选在上海或者北京，而不像之前那样，通过香港先设点然后再进入内地市场。”

　　对百货板块有计划调整

　　记者从“购物中心发展论坛”上了解到，面对行业发展的困境，不少传统企业正在通过寻找业态重新布局、众筹开店、转型轻资产等模式“自救”。

　　近期经历了百货和ＫＴＶ关店的万达商业备受关注，万达商业地产股份有限公司执行总裁曲德君在论坛上表示，已对ＫＴＶ和百货进行了调整。“当前我们正处在一个变革的时代，作为商业来讲变是绝对的，不变是相对的，商业运营更需要持续的调整和创新，只有持续的调整才能创新，才能适应市场，赢得更多的顾客，在购物中心的发展过程中，作为成熟的项目每年都必须要进行调整和创新，因为近年来商业项目发展的速度非常快，如果一个成熟的项目不去积极调整，在两三年内，一个优势项目很可能变成落后项目，所以万达集团在经营过程中始终进行积极主动的调整，每年在购物中心的这一部分调整比例接近２０％。”曲德君说道。

　　“百货行业近几年来面临着较大的经营压力，购物中心发展给百货业态以及零售行业带来了许多变化。万达百货是在万达商业发展的初期，为了支持万达商业地产的发展而形成的业态。在万达商业地产的发展过程中，它对于万达广场的快速建立和开业发挥着重要的作用。但随万达商业的招商能力明显增强，万达商业的品牌影响力也在不断提升，万达商业已不再依赖万达百货的支持。因此，万达商业根据实际经营的需要，对万达百货进行有计划调整，引进了儿童业态、餐饮业态以及更多的业态，通过调整，我们的租金收益也比以往有明显的提升。”

　　“之所以用销售指标来做衡量，是因为销售业绩高意味着受到消费者的认可。如果一个销售业绩在１．５亿或者两个亿元的百货商业，不单是它经营困难，它作为一个主力店对购物中心的贡献也是十分有限，所以这是我们对万达百货板块一个基本的目标，在同样经营的区域，调整以后经营业绩由原有３个亿以下将会达到５个亿以上，我觉得这就是对商业项目最积极的贡献。量贩ＫＴＶ这个行业是一种特殊的行业，它更适合地方性区域性的发展，万达年初的时候共有８９家大歌星ＫＴＶ，今年通过全面的市场调研和分析将在６０家万达广场继续保留ＫＴＶ业态，并全部转交到地方的量贩品牌来经营，对其他的２９个店我们同样是引进儿童和餐饮等一些体验业态。”曲德君透露。

　　推出两种轻资产模式

　　同时，为了进一步加快万达商业板块的发展，万达年初全面推行轻资产的发展战略。轻资产与之前的模式相比有什么不同呢？之前的万达集团经过十几年的发展，已经成为全球最大的不动产持有商，到今年年底万达集团持有的商业物业面积达２５００万平方米。在重资产的发展过程中主要是以大城市综合体作为一个基本商业模式，也就是通过大量的销售物业来产生一定的现金流，投资建设万达广场及所持有的商业物业。

　　而如今，轻资产的商业变化主要表现在由合作方投资或提供项目，万达负责项目设计建设以及全程运营管理，然后万达商业与各合作方按照商业运行项目中每年的净物业收益分成。

　　曲德君表示，目前在轻资产的战略实施过程中，有两种轻资产模式，第一种是通过金融平台来募资合作。“前一段时间我们推出了首款互联网金融产品‘稳赚一号’，它只是其中一个组成的部分，在这个方面主要是将五个轻资产的项目组成一个资产包来进行融资与合作。‘稳赚一号’是与快钱共同打造的众筹项目，除了这个作为每个资产包其中一个部分的融资以外，更多的是投资机构的投资。在我们明年确定开幕的项目中有两个资产包已签订了合作协议，进入实施阶段，两个资产包也就是十个项目，资金的投入约１００亿元。”

　　“第二个商业轻资产模式，就是由投资方来提供项目，目前我们已确定了由北京房地产企业来跟万达合作，项目的建设和所有的投资也都是由该企业来进行，商业项目则由万达来设计、建设和管理，万达与合作方共享收益。目前这个项目已经在建设过程当中，将于２０１６年１２月２２日开业，未来万达将在轻资产的实施过程中继续不断地创新轻资产模式。”曲德君称。

　　除了万达，“老字号”王府井也在努力。王府井百货集团常务副总裁杜宝祥表示，其已经注意到传统百货业态的老化，也注意到８０后、９０后和未来的消费主力军，因此传统百货店也必须要做线下业态和线上开拓式转型。

　　“我们未来会对运动、儿童等业态加码，同时一些重奢侈消费开始向有品味的轻奢消费倾斜，所以我们也需要更多注重这类业态和品牌的增加。”杜宝祥指出。

　　与万达开发电商项目类似，王府井方面表示，其也会在Ｏ２Ｏ等线上业务做更多文章，比如现在越来越多样化的在线支付等。而万达方面则表示，由腾讯、百度、万达集团即被戏称为“腾百万”合力打造的飞凡网将会是未来万达系电商业务的重点。