合景泰富卷入曹鉴燎案 挂绿湖区别墅未拿到预售证

　　规划面积6.44平方公里的珠江新城，以广州市2‰的土地，贡献了全市8%的GDP。在这块中心商务区内，香港上市公司合景泰富地产控股有限公司（01813.HK，以下简称“合景泰富”）是不容忽视的存在。早在2006年，合景泰富就掌控了整个珠江新城约1/10的土地。

　　2013年落马的广州市副市长曹鉴燎曾任珠江新城开发建设总指挥。他利用职务便利，在这块土地上中饱私囊。此案牵连出多家本土房地产开发商。（详见财新网报道，《广州两大地产老板涉曹鉴燎案滞留境外》）。多家房地产公司向财新记者表示：合景泰富才是曹鉴燎交际圈中最大的赢家。

　　近日，广东电视台《廉政观察》栏目播放了由广东省纪委组织拍摄的反腐教育片。这部教育片证实，合景泰富卷入了曹鉴燎案。

　　涉腐集团

　　曹鉴燎是在1995年出任广州市天河区区委常委，并担任珠江新城指挥部总指挥的。此时他还兼任着天河区下辖沙河镇一把手。

　　规划范围内的珠江新城占用了沙河镇大量土地。按当时政策，各镇村保留部分地块作为集体资产。换句话说，谁控制了集体企业，谁就掌握了以地生财的商机。

　　根据上述廉政教育片，曹鉴燎在1996年卸任沙河镇职务前，提拔了老部下何继雄担任沙河镇镇长一职，并安排何继雄的姐姐何月霞出任集体企业——沙河镇经济发展总公司总经理。

　　沙河镇一共有9块自留地，全部交给沙河镇经济发展总公司开发。曹鉴燎在诸多继任者中安插了自己的人。他守住钱袋子，避免人走茶凉。

　　这些土地要想顺利变现，还需广州市属职能部门领导及更高层级官员配合。曹鉴燎也为他们准备了一份，例如曾经担任广州市国土房管局副局长的谭丽群。

　　教育片透露：1996年，为感谢谭丽群长期关照，曹鉴燎安排沙河镇经济发展总公司与谭丽群签订协议。谭丽群仅出资30万元，就控制了珠江新城一处地块。

　　此后几年中，珠江新城土地价格飞涨，沙河镇经济发展总公司也改名为沙河兆联有限公司。教育片称：2004年，曹鉴燎亲自出面，介绍合景泰富的老板孔健岷接盘该地块，并帮助谭丽群等人从中获利2600万元，并从中分得900万元。

　　有牵涉曹鉴燎案的开发商告诉财新记者，这2600万元应是与沙河兆联有限公司合作的开发商，以合作款项的名义付给沙河兆联，但由于谭丽群与沙河兆联之间存在地块控制权的私下协议，这笔钱最终流向官员个人腰包。

　　2014年4月21日，广州市纪委通报，谭丽群、何继雄均因涉嫌严重违纪被查处。其中何继雄因涉嫌犯罪，已移交司法机关处理。教育片称，何继雄在珠江新城若干地块的出让过程中，共收受贿赂近3000万元。

　　此时距离谭丽群被免去职务已经过去了11年。知情人士告诉财新记者：谭丽群卸任后，即移居海外并取得他国国籍。查办曹鉴燎期间，有关部门通过谭丽群亲属与其联系，而谭丽群刚刚入境即被扣押。事实上，涉足这笔交易的还有国土局其他领导干部，因移居海外至今没有归案。

　　据财新记者调查，谭丽群控制的地块，编号为珠江新城G1-2，面积为6238平方米。合景泰富在此开发了“领峰”项目。“领峰”采用“五星级酒店+公寓”模式，在2009年楼市低迷情况下，创造开盘一个月销售金额4.5亿元的记录，一举成为当时的广州楼市冠军。“领峰”公寓最后几期的销售价格一度达到4万元/平方米。

　　关于这2600万元款项是否涉嫌行贿，合景泰富于9月16日给财新记者发来书面回复称，“珠江新城G1-2领峰项目是我司向第三方收购的项目。对于上述提及的事宜不知情。”

　　关联“第三方”

　　合景泰富所称“第三方”，是广州市天建房地产开发有限公司（以下简称“天建公司”）。

　　工商资料显示，天建公司成立于1995年4月，最初是天河区建委下属国有企业。知情人士透露，该公司即为开发珠江新城而成立，“负有特殊使命”。

　　截至2002年底，天建公司的注册资本为2000万。其中天河区的国有企业——广州市天河投资管理有限公司共出资人民币1700万元，出资比例为85%；广州市天河建安建筑有限公司出资人民币300万元，出资比例为15%。资料显示，采用这样的股权架构是为了“保证区政府对珠江新城用地红线的绝对控制权”。

　　天建公司在2003年1月20日将全部股份以2000万元的价格转让给三名自然人，原因是“公司经营不理想，效益不佳”。

　　这笔交易涉嫌国有资产低价出让。广州市天河投资管理有限公司于9月15日回复财新记者，由于年代久远，当年转让天建公司国有资产的材料无法找到。

　　2003年年底，孔健岷的哥哥孔健楠控制的两家公司以800万元的低价从这三名自然人手中收购了这家注册资本为2000万元的公司。天建公司的法定代表人随后变更为孔健楠。不久，合景泰富以支付两家公司欠款名义，划拨资金进入天建公司帐户帮助其增资。

　　一名合景泰富的高层在接受财新记者采访时承认，合景是天建公司私有化的受益人。他没有否认这三名自然人与合景泰富之间存在关联。

　　不过，合景泰富在发给财新记者的书面回复中称，“2003年12月12日，我司以股权转让的方式从自然人股东收购天建公司股权，该股权转让已依法办理核准股权变更登记手续，该股权转让不涉及国有资产转让。”

　　2006年7月，该公司法定代表人变更为孔健岷，而股东变更为孔健岷、孔健涛、孔健楠三兄弟。此后，天建公司提出了内资转外资的申请，并确定其经营范围为“开发、建设、销售、出租位于珠江新城D7-4、G1-1之一、G1-2以及花都区新华镇石塘、东莞村镜湖大道西北、东庄路北地块的商住楼宇。”

　　工商资料显示，2006年10月和2009年10月，该公司的经营范围先后增加了珠江新城G3-2地块和J2-2地块。

　　合景泰富的公司高层称，通过收购第三方公司来获得地块，是合景泰富拿地的主要方式。合景泰富自身并不愿介入土地的一级市场。

　　孔氏交情

　　合景泰富公布的数据显示，2006年，公司在珠江新城的土地面积就已经达到60万平方米。

　　2007年7月，合景泰富地产在香港联合证券交易所主板成功上市。上市后孔氏三兄弟总共持有上市企业约67.5％股权，以开市首日7.84港元/股的收盘价计算，三兄弟总身家至少有130亿港元，成为“超级富翁”。

　　在广州的地产商中，今年47岁的孔健岷以低调著名。上市当天，是孔健岷自1995年下海经商后首次面对媒体。此后他只再接受过一次媒体采访，在这次采访中，他说，“做生意也不是说不干净，我说的是要经历很多事，经历很多东西，人会成熟得很快。”

　　多名地产商均提到，孔健岷擅长与其他地产商合作，有时宁可自己吃点亏。他在接受采访时也说，“吃亏别人是知道的，以后其他股东会很乐意和你合作。”

　　这种心态也贯穿在他和政府官员的交往中。

　　合景泰富高层称，03、04年，合景泰富曾以2300元/平米的底价在珠江新城拍下两块地，但这在当时已是“天价”。这两块地拍完后，政府很快将此后的地块底价调整为1700元/平方米。但孔健岷认为，以后还需要长期与政府打交道，“吃点亏就吃点亏吧。”

　　孔健岷在地产圈的合作伙伴很多。上市之时，包括富力、恒基、中信泰富、新鸿基等地产商老板纷纷以个人或公司的名义入股。

　　诸多股东中，还有曹鉴燎的儿子。这也意味着曹鉴燎家庭财产与合景泰富构成一荣俱荣、一损俱损的关系。

　　教育片称，有房地产老板为曹鉴燎的儿子提供了1000万港元购买合景泰富的股票。此后，曹鉴燎多次为合景泰富在增城拿地提供方便。

　　增城区位于广州市东北部，定位为广州城市副中心。挂绿湖位于增城核心区，北边不远就是区政府，而这片土地就位于挂绿湖湖畔。

　　根据教育片，曹鉴燎为确保合景泰富获得地块，为其量身定做土地出让条款。他以修酒店的名义，授意国土部门设置极为苛刻的排他性限制条件，使合景泰富作为唯一竞买人取得131亩高价值土地，成交价仅7200万元。此后，在曹鉴燎的支持下，合景泰富又违规建造了100多栋别墅，每平方米售价超过5万元。

　　不过合景泰富对此予以否认。合景泰富高层称，合景泰富在增城拿地，基本都是通过招拍挂来完成的。

　　合景泰富高层认为，上述描述有失偏颇。2011年，曹鉴燎主政增城，他希望比照杭州西湖来开发挂绿湖，并提出将增城建设为广州副中心的口号。在曹鉴燎的规划中，他希望在挂绿湖边建造一座五星级酒店，以体现当地“高大上”的品质。但其实没有开发商愿意在那里开发一个物业自持的酒店，“因为在那种地方开酒店，都不知道什么时候才能收回成本。”作为对合景的补偿，曹鉴燎同意他们在当地同时开发别墅。

　　2013年7月，珠江新城冼村窝案案发。据财新记者了解，曹鉴燎让和他关系密切的老板们跑路，孔健岷亦名列其中。孔健岷此后离开中国内地，并一直未归。2013年10月，风声鹤唳之时，天建公司的法定代表人由孔健岷变更为孔健楠。

　　曹鉴燎落马之后，合景泰富位于挂绿湖的这批别墅，至今未能拿到预售证。