信达地产73亿夺地成地王 账上现金被质疑“蛇吞象”

　　刚刚风光了两日的新江湾“地王”得主信达地产，却被业界质疑疑似“蛇吞象”。

　　《每日经济新闻》记者查阅其2015年三季度财报发现，信达地产目前账上货币资金仅为58亿元，同时还负有高达240亿元的流动性负债，短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。

　　信达方面回应称，公司拿地之前经过现金流量测算，当前资金状况不存在问题，后续还会采用很多融资手段进行“补血”。业内人士则表示，相比资金，信达更应该头疼的是新江湾城项目的盈利问题。

　　信达疑似“蛇吞象”

　　11月25日，信达地产以73亿元的价格力夺得上海杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块，成为该区域单价新地王。

　　“地王”效应让信达地产一下子引发市场的关注，随后就有业内人士指出信达地产短期内的现金流恐无法支持高达73亿元的土地出让金及后续开发款项。优淘城总裁、资深地产专家薛建雄表示，信达该项目的最终投入保守估计也要100亿元。

　　《每日经济新闻》记者查阅信达地产2015年三季度财报发现，公司目前账上货币资金仅为58亿元，同时还负有高达240亿元的流动性负债，其中短期借款和一年内到期的非流动性负债达到138.13亿元。同时，今年1~9月份，公司营业收入为29.4亿元。

　　记者拨打了信达地产公布的董秘电话，接电话的工作人员自称是“股民热线”的负责人。他告诉《每日经济新闻》记者，“拿地是有备而来”，信达在拿地之前经过了严格的测算，包括现金流，公司的资金状况是没有问题的。公司的自有资金足以应对土地出让金，而且未来公司还有很多的融资手段。

　　该工作人员还表示公司目前的杠杆率较高是出于公司发展期的策略。财报显示，截至2015年三季度，信达地产负债率为83.04%，相比去年同期上升了8.6%。

　　不排除合作开发

　　2014年，信达地产成立了专门的投融资部，积极探索金融地产业务模式。2014年报显示，该年度公司主要融资途径为银行贷款、信托融资及基金等其他融资，2014年末公司各类融资总余额为201.51亿元，其中银行贷款为70.93亿元，信托融资为73.17亿元，基金及其他融资57.41亿元。2014年末公司对外担保总额为127.87亿元。2014年度公司加权平均融资成本为9.1%。报告期内利息资本化金额13.1亿元,利息资本化比例78.94%。

　　此外，2015年前三季度信达地产的筹资活动现金流入共计183.9亿元，同比增幅达64.2%，主要来自于借款和债券。

　　公开资料显示，信达地产的实际控制人为信达投资有限公司，而信达投资又是财政部下属的中国信达资产管理有限公司的全资子公司；信达地产前十名的股东中还包括建设银行、农业银行、交通银行旗下的投资基金。因此，拥有深厚金融和政府背景的信达地产相比一般开发企业拥有更强的融资能力。

　　同时，信达地产在关于取得新江湾城地块的公告中也为后续开发留有了余地。公告称， “未来可能因引进合作方共同开发等原因导致公司在项目中所占的权益比例发生变化”，也就是说，信达并不排除合作开发的可能。

　　东方证券首席地产分析师竺劲表示，现在开发商发行中期票据和公司债都比较容易，对信达来说融资难度不大。相比资金问题，信达更应该头疼的是新江湾地块后续的盈利性难题。

　　据了解，信达竞得的新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块折合楼板价为49152元/平方米，若扣除20%保障房面积，该地块实际楼板价超过6.1万元/平方米。而与此同时，新江湾城在售楼盘的均价在5万元/平方米左右。

　　信达地产上述工作人员表示，拍下“地王”不存在跟风行为，是出于在一二三四线城市均衡布局的考虑，未来或将把新江湾城作为重点投资的项目打造，并且会在上海继续深耕。

　　竺劲认为，新江湾城板块房价还有上涨空间，均价未来有希望突破8万元/平方米。但对信达来说，两年以后，新江湾城项目可能也仅能实现微利。