一二线城市楼市迎集中爆发 三四线城市楼市持续寒冬

　　“裹棉被连夜抢房”、“中介电话被打爆”猴年春节后的第二周，一线城市、部分二线城市楼市迎来集中爆发，火力全开，受政策利好的重点二线城市更是迎来了抢房潮。然而，一线、部分二线城市量价齐升的同时，三四线城市去库存的压力依然十分严峻。

　　一线城市持续高温 部分二线城市量价齐升

　　2月28日，上海房地产市场进入亢奋状态。其中，上海市宝山区房地产交易中心由于人流量过大，实施非常时期交易限流措施，所有人员要在中心一楼大门外等候，逐批放行人员进入大楼办理业务。

　　对于近期一线城市出现的楼市“高烧”现象，业内称一方面是新政的推动，但另一方面则是开发商、中介、舆论的造势夹击，使购房者再次陷入恐慌。

　　而造成一线城市楼市高烧不退，最终的原因无非仍是“供需不平衡”。

　　记得在契税、营业税新政落地的当天，专家预期接连的楼市利好政策“对于二线城市来讲，契税营业税的下调极有可能促使二线城市的房价迎来新一轮的上涨，特别是库存压力小的二线城市，未来的房价上涨趋势明显。”

　　上周，部分热点二线城市迎来了年后楼市的爆发。

　　据搜房网数据监控中心最新统计数据显示：2016年2.22-2.28这一周，苏州商品房共成交2243套，较上周增加1183套，环比涨幅111.60%。价格方面，部分楼盘涨幅达4000元/平米，个别楼盘涨幅达到了10000元/平米。

　　根据南京网上房地产公布的数据统计，2月22日至2月28日，南京楼市共认购新建商品房3781套，成交3116套，日均成交445套，较上上周306套的成交量上涨近5成。在楼市利好政策的影响下，上周末南京楼市再度迎来交易高潮，南京楼市的库存量也一直在稳步下降，目前仅剩下4万套左右。根据国家统计局最新数据显示，1月南京房价环比上涨2.5%，已连涨11个月。

　　而在27号，朋友圈里这个强二线城市更是出现了“带着被子连夜抢房”的现象。

　　楼市疲软 三四线城市去库存形势严峻

　　本来是针对库存量巨大的弱二线、三四线城市的去库存政策，在落实之后，刺激的依然还是重点城市的楼市，成交量提升了、价格上涨了。业内称一线城市、部分二线城市市场基本面的快速好转透支了市场需求。

　　数据显示，一、二、三线50个城市新建商品住宅存销比分别为8.6、12.2和18.5个月。相比2015年12月份8.8、11.9和18.3个月的数值而言，一线城市的去化速度有所加快，而二三线城市的去化速度有所放缓。对比之下，三四线城市的去库存压力更加明显。

　　以兰州为例，1月份兰州新建商品房价格环比上涨0.2%，虽然已经是连续第六个月兰州新建商品房价维持上涨或持平态势，但是兰州新建商品房价格同比依然有0.8%的降幅。而库存方面，到1月底，兰州楼市库存641万平方米，同比增加15%。

　　在新政出台后，兰州的新房市场依然没有出现明显的回升。

　　兰州市房地产交易中心登记部部长周芳：“做个简单的数据对比，同样是春节假期结束后的第二周，同样是4个工作日内存量房过户合计数量，去年是73笔，但今年却是64笔。显而易见，今年的成交数量反而是少于去年同期的。也就是说，单从交易数据上来看，契税、营业税双降带来的变化还没有在兰州市场上显现出来。”

　　三四线去库存为何那么难，其实三四线城市的房价并不能说是低，甚至相较于收入来讲是偏高的。根据搜房网房天下数据中心显示，江苏徐州的1月房价的均价是5375元/平方米，部分楼盘的均价可达到15000元/平，15000元/平方米的价格可以在南京江北置业一套位置不错的房子，而且根据房价走势来看南京江北的房地产市场更具活力。

　　业内称，例如首套房首付2成的政策，对于部分城市来说是降低了购房的成本，但同时也是降低了区域发达城市的置业门槛，促使更多的人口流动到二线城市。不但如此，区域发达城市配套、就业、教育资源也逐渐成为人口流动的重要原因。

　　对于价格走势方面，张宏伟分析称，三四线城市受库存去化周期过高的影响，房价难以大涨，继续下跌的可能性仍较大。