邓国坚：商业地产应该是复合型的 能够满足多元需求

　　在经历野蛮、粗放化发展后，国内购物中心迎来了大调整时期。今非昔比的市场环境，消费者偏好需求和时尚潮流也在变化，所配置的业态商户也处于生命周期不同阶段变化中，这些都驱使购物中心主动或被动地进行调整。4月13日，在赢商网联合21世纪中国商业地产研究院发起主办的第十一届中国商业地产节微论坛上，针对“滇池国际会展中心 • 环球MALL •“大调整”时期，购物中心的“取”与“舍””话题讨论，民盈集团执行董事兼民盈山智慧城总经理邓国坚认为，有调整才会有选择，商业地产的发展应该是复合型的、满足多元需求的，唯一的选择标准就是能否通过平台赚钱。

民盈集团执行董事兼民盈山智慧城总经理邓国坚

　　观点一：智慧型城市综合体未用取舍概念

　　对于105万方规模的城市综合体，其实有一个崭新的定位，叫做智慧型的城市综合体，有住宅、公寓、会议中心、购物公园、写字楼及庞大的购物中心。实际上，我们不用太介意购物中心的名字，而是首先明白它是什么。

　　大家可能觉得30—33万方规模的购物中心很大，但是如果把所有的商业业态都放进去的话，估计需要五六十万方的体量，30年来我们没有用过取舍的概念，而是选择的概念。

　　观点二：选择是双向的，有调整才会有取舍

　　选择的概念是双向的，而取舍则主要是因为有调整。在做项目的时候就应该很清晰选什么品牌，选什么消费行为习惯的消费者来享受零售和服务，如果选择相对正确，调整只是微调或者是根据消费者行为习惯进行相应的变化。

　　为什么要放30万的购物中心面积？前提是对市场进行了很深入的了解和研究。通常第一个反应是招商，但我们不是，我们的项目是2010年的时候拍的地，前面用了两年的时间做市场研究，方圆4公里都进行过普查，非常仔细地考量了1万多间商铺，甚至能找到过去三年的经营状况、货源渠道、客源等数据。

　　后来，我们又在方圆30里做了投入，拿到2万多的数据后进行了详细的规划。

　　观点三：商业地产应该是复合型的 能够满足多元需求

　　以前，消费者是购买需要，2000年前是买东西，现在所有的消费群根本不需要东西，而是需要享受。

　　物品本身不重要，但可能是消费者有需要，他们就没办法不买。这种情况下，我们把现在的购物中心定位为一个社交平台，提供给东莞市珠三角人民生活的智慧化生活的社交平台，在这里可以进行社交活动。

　　我们认为，未来商业地产的发展应该是朝着复合型的，多元化的需求的满足实现的。所以，不管是零售业好，服务业好，满足消费者的行为需要就可以赚钱，唯一选择标准就是品牌能否在此经营，能不能通过平台赚钱。