体验业态成购物中心吸客法宝 如何与承租能力平衡？

　　5月31日，由中国商业地产联盟与悠游堂（需求面积:300-500平方米）共同主办的“购物中心娱乐体验业态创新转型研讨会”在重庆索菲特大酒店举行。来自商业地产、风投私募、IP授权、VR游戏、专业协会等行业大佬汇聚，共探购物中心娱乐体验业态创新转型机遇与挑战。

　　  面对商业地产同质化现象，体验业态已然成为购物中心取胜的砝码之一。对于购物中心运营者来说，娱乐休闲业态是购物中心的明星业态，在实际操盘中，考虑引进娱乐休闲业态的重点因素有哪些？在选择引进娱乐体验业态，用什么样的娱乐方式创新？如何提升购物中心或者帮助娱乐休闲业态提升运营能力？针对这些问题，活动当天举行了以“如何把握娱乐体验业态吸客能力和承租能力之间的平衡”为主题的高端对话，来自购物中心运营方代表参与话题讨论。

　　主持嘉宾：

　　江苏智儒投资管理有限公司创始人、董事长朱逸

　　对话嘉宾：

　　弘阳集团有限公司高级副总裁 沙涌

　　红星商业招商中心总经理 王舜

　　印力集团首席商务官 许英

　　广州奥园商业经营管理有限公司总经理 雷易群

　　朱逸：娱乐体验业态吸客能力和承租能力之间，我从来不认为他们之间是矛盾的，我认为他们是共生体，吸客能力和承租能力在良性经营的情况下是应该可以形成平衡。今天在购物中心运营中，娱乐休闲业态是购物中心的明星业态，它是我们用来抵御电商攻击增加商业体验的法宝，但具体到某个项目，购物中心在引进时考虑的会不同，所以我想问你们，在实际操盘中，是如何去考虑引进娱乐休闲业态的重点因素？

　　沙涌：弘阳集团在南京有正在做一个游乐综合体项目，这个商业综合体总体量是80万平方米，其中55万平方米在2-3年内将进行逐步改造，这个项目将来会是一个商业mall、 家庭mall和主题乐园结合，其中商业mall和主题乐园会打造成为游乐综合体，所以在这个方面我们会结合自己的实践谈谈的体会。

　　 首先因为目前主题乐园是在营，购物中心也会存在招商的业态策划、定位和娱乐业态，我们的想法是这两者其实是可以结合起来。

　　我们从开发商并且也在做运营的角度来说，希望这两者是高度统一的。一方面在我们游乐园的主题乐园改造过程中，尽量想让它变轻一些，之前的这个乐园是偏重的，它存在一个问题，消费者的消费频次很低同时改造成本很大，所以这次我们会结合高科技或者数码、虚拟等，让它变得能够有同样的体验同时也轻一些，在这方面将来会进行尝新。

　　第二方面，原来我们的乐园消费者定位是偏低龄化，现在则是把它扩展成往家庭并且多一些年轻人，当我们扩大了消费者范围之后，将会带来消费频次增高，进而带来消费额的提高。

　　  作为一个游乐综合体，无论是微度假还是微旅游，消费者还是更注重娱乐体验。

　　王舜：我来自爱情海购物公园，从2013年第一个北京项目，我们一直把游乐业态作为一个主力军，跟悠游堂也是战略合作，我们是一个年轻的团队和企业，对于创新一直是我们的首要目标。

　　今年9月开业的重庆爱情海购物中心我们有更多的创新，包括首次把马术引进到了我们爱情海购物公园的屋顶，引进射击、驾驶飞机的体验等，所有这些也是为了满足我们客户的需求，我们一直认为只有满足所有客户的需求，才能使我们人流和销售有比较大的提升。

　　许英：印力集团现在开业和在建项目超过30个，我们集团每一年都会有策略研讨，今年我们的策略研讨主题是回归初心，即回到当年我们印力成立时做商业经营成立的初心：要带给消费者一个很好的体验，这个体验是能够带来使消费者得到满足和投资者得到资产增值。

　　体验业态和承租能力之间的问题是不能回避的，首先一定要满足投资者的投资要求。这里面每一个业态都需要找出主力店和次主力店，我们要把他带来的客流与其他业态组合产出更好的效益。

　　雷易群：对于购物中心招商营运来说，要思考怎么把娱乐体验业态做的更加丰富、有效、合理，应该就是我们未来要考虑的。

　　   另一方面，就租金承租能力来看，每个购物中心业态配比如何调整，比如如何协调吸客业态，怎么去做租金增长的，核心是怎么通过物业的租售比来提升整个物业的价值。

　　朱逸：无论是购物中心的业主方还是品牌方都是迫切需要创新，购物中心加大娱乐业态比例已是共识，每个项目根据模型适当加大娱乐业态比例同时，想问我们怎么去看待创新，尤其是硬件、业态、运营方式创新都是通过表象，在选择引进娱乐体验业态，用什么样的娱乐方式创新？共同去抵御市场风险？

　　沙涌：创新的原理，基于一个思维的转变，我们是不是应该把经营思维转变成用户思维，也就是我们的消费者需要什么，他们的需要是我们创新为他们提供产品的方向，解决消费者痛点可能正是我们创新有可能成功的机会，所以创新首先出发点是消费者思维。

　　第二我们在面向消费者时候，是一个发现用户、黏住用户、经营用户的过程，其实我们已经具备了第一步：发现用户，但在如何进一步黏住用户、经营用户上还需提升。

　　分享三句话：第一要要提高消费频次，第二要做到O2O结合，第三就是把循环，或者说多方面消费需求组合起来，抓住人流，后面的租金提升是有可能的。

　　王舜：我们作为物业经营者更多是讨论物业如何去经营而不是如何去出租，其实创新业态不是我们所想，而是我们合作方去想。

　　作为甲方来讲，应该想如何进行一些经营、制度上的创新，爱情海购物公园重庆9月份开业的这个项目，我们一直在想如何去创新，包括经营和制度上的创新，我们最新的举措是会把经营的时间进行改变，可能会在将早上开门营业时间改至十点半，周末晚上结束营业之间延长至十二点，因为我们要满足实际客户的需求。

　　许英：首先购物中心可以从硬件上预留一定的空间来做活动，不断给不同的租户一个短期的经营，这样消费者和租户都能获得自己想要的；其次软件上就是O2O的概念，如何把线上和线下完全结合，如何去把主力店和次主力店在会员方面加强感受，印力在做的主题ip活动或者明星签售活动都是结合租户一起，这个创新是每个月季度有不同的想法，体验一定要有新鲜感，软件方面做很多主题推广加O2O的配合。

　　 雷易群：我对创新的理解是人无我有，人有我优。对于商业管理者来说，我觉得是组合一些特别好的业态，寻找一些有亮点的内容，然后在购物中心业态规划中把它做进来，给到消费者一个很好的体验，这个对于商业经营管理者来说就是解决内容和形式上的创新；对于品牌方来讲，团队经营实力，创新内容和形式也很关键。

　　对这两者来说，创新应该是共同创新。

　　朱逸：购物中心应该积极提供创新的机会和平台，从购物中心经营方来说要舍得在硬件和软件的支持和投入。要有慧眼看清创新亮点，背后是需要合作双方。我们在诟病传统百货用联营的方式和消费者结合度不够，今天购物中心也面临单一的出租方式，其实这种合作方式也是比较脆弱，你会发现有一个比较高的租金收益是一个美好愿望。当我们确定这些娱乐和体验业态能带来客流增长时，可以有一些灵活的方式去操作。

      也想请教一下在座的各位，对于如何提升购物中心或者帮助娱乐休闲业态提升运营能力有何建议？

　　沙涌：作为娱乐业态来说，因为能吸客，大家更多认为它的贡献是人流，在新的消费需求情况下，购物中心运营应该最大程度满足消费者需求，娱乐休闲业态也应带动能提供的其他方面消费，形成共识点。

　　王舜：购物中心各个业态之间互补和共享性应该更多。我们每一个合作方不要固守自己的想法，娱乐休闲业态应该寻找每一个购物中心不同的特点，对自己经营和服务做一些改变。

　　许英：购物中心其实是一个平台，一个消费者可以在此消费、租户提供好的产品的平台，如何在这个平台里面提供跨界和很好的整合是购物中心要思考的。

　　雷易群：创新体验业态和租金承租能力不冲突，我个人观点，这一点双方的合作不紧密，捆绑不深。悠游堂和龙湖合作这种模式是可取的，大家共同打造一个新的经营平台，我们共同开发经营，共同分享未来的收益，精细化管理。