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栏目介绍:赢商网作为商业地产门户网站,携手国内商业地产代理行中原工商铺走近上海写字楼市场,将精心挑选上海市场8个写字楼项目,透过商业地产视角,结合专家、业主、租户等多维度进行解读,推动写字楼商业办公更优化组合,为写字楼业主提供一份可借鉴性现状报告,为企业品牌商提供一份寻租手册。

       随着首届中国国际进口博览会的临近,越来越多的目光都聚焦于国家会展中心(上海)。
       作为上海市标志性建筑之一,目前世界上面积第二大的建筑单体和会展综合体,国家会展中心(上海)由展览场馆、配套商业中心、配套办公楼和配套酒店四大部分构成。其中配套办公楼达18万方。 那么,从14年全面竣工到现在,面对样一个大体量的办公楼,它如何规划?面对激烈的市场竞争,它的优势又有哪些?目前又有哪些重磅企业入驻?
       《上海写字楼商业现状调查报告》第一期,我们协同中原工商铺走进国家会展中心(上海)配套办公楼,并与上海中原(工商铺)招商代理部营业董事胡荣洲一起回顾国家会展中心(上海)办公楼项目规划和招商历程。

项目档案

金茂上海J·LIFE
国家会展中心
总建筑面积 85.6万㎡ 建筑面积 147万㎡
中地上面积 127万㎡ 地下面积 20万㎡
室内展厅面积 40万㎡ 室外展场面积 10万㎡
办公楼面积 18万㎡ 酒店面积 8.7万㎡
商业中心面积 15万㎡ 绿地面积 8.56万㎡
绿化率 10%
机动车停车数量 地上400辆,地下4000辆
项目动态

开发背景与区位分析

开发背景

由商务部和上海市人民政府于2011年共同决定合作共建的国家会展中心,总投资约160亿元,位于上海虹桥商务区核心区。作为国家重大功能性项目,其在虹桥商务区中发挥着重要作用。
于2009年7月成立的虹桥商务区,作为现代服务业的集聚区,上海"国际贸易中心"建设的重要平台,面向国内外企业总部和贸易机构的汇集地,是服务长三角地区,服务长江流域,服务全国的高端商务中心。
从2011年12月开始动工的国家会展中心成为上海"国际贸易中心"建设以及虹桥商务区产业发展的关键载体。2016年12月,国家会展中心商业广场正式开业,标志着国家会展中心各业态实现全面运营。

区位分析

上海虹桥商务区位于长三角的核心,是全国乃至亚太地区的经济门户。位于其核心的国家会展中心成为了江浙企业进入上海的桥头堡,是国内外企业立足上海、辐射长三角、全国乃至全球的平台。凭借巨大的"窗口效应",国家会展中心在加快长三角区域经济一体化进程,推进上海"国际贸易中心、国际经济中心、国际金融中心、国际航运中心"的"四个中心"建设中扮演重要角色。
其中,国家会展中心配套办公楼项目依托国家会展中心的平台力量,坐拥大型展会活动的人流、物流、资金流和信息流,成为品牌推广的舞台。

区域交通

地处上海虹桥商务区核心区西部,与虹桥交通枢纽直线距离仅1.5公里,通过空中连廊、地下通道及地铁2号线与虹桥火车站、虹桥机场紧密相连,周边高速路网四通八达,1至2小时可到达长三角各主要城市,航空2至3小时可直达亚太主要经济城市。


规划设计解读

动线设计

国家会展中心主体建筑以伸展柔美的四叶幸运草为造型,采用轴线对称设计理念,设计中体现了诸多中国元素,是上海市的标志性建筑之一。其中,三座5A甲级办公楼位于"四叶草"的端部。
进入内部可以看到2000平方米的大堂,整个一个标准层面积达8000平方米,可自由灵活分割。如果有面积需求比较大的企业,就可以整层一起办公,不必因为面积小而去租很多楼层。此外,8米标高步道可以通往各大展厅和商业广场。
在每座办公楼都配备了两间500平方米多功能会议室和两座500平方米的空中花园,可以供办公、洽谈、休闲,是一大亮点。

 

项目定位与业态分析

 

办公楼项目定位

办公楼A座位于国家会展中心西北方,直面10万平方米室外展场,定位时尚展贸办公,主要租户为拥有全年展贸、展销、展示需求的企业;办公楼B座位于国家会展中心东北方,直面10万平方米室外展场,定位会展产业平台,主要租户为会展行业领军企业及会展中下游企业;办公楼C座位于国家会展中心东南方,面向南广场,定位为企业办公总部,主要租户为对面积需求较大的企业。

业态分析

位于北区的A、B两幢办公楼,2014年1月开始正式对外市场招商,期间建立了结合市场中介及地方政府多渠道招商模式,最大限度的发挥市场及政府资源导入功能,在市场中介关注及地方政府辅助下,为后期项目市场推广及企业落位打下良好基础。在北区A、B两幢办公楼招商顺利推进之时,南区的C幢办公楼也在2015年底正式面向市场招商,因有前期的铺垫和市场关注,C幢办公楼投放市场就受到各大车企及汽车相关企业关注。

国家会展中心办公楼能满足各类会展产业链企业、贸易促进机构、商贸企业、金融机构等办公需求,也可为会展活动提供高效便捷的会议服务,配合举办各类产品的常年展示,与例展相辅相成,放大展览的贸易功能。

 

入驻企业(最新)


目前,进出口博览局、通用广告、中核建、力诺集团等企业已进驻办公楼A座,出租率达65%;广交会展、上海广告、百展堂、东浩置业、宽创文化等企业已进驻办公楼B座,出租率达80%以上;办公楼C座,威马汽车及相关联企业进驻就占据了约1/3面积。

胡荣洲表示,很期待首届中国国际进口博览会,在A座也预留了一部分面积,为后期更多优质国际企业入驻预留了空间。

从地域上来说,不仅长三角企业会积极入驻,国内外企业也将借此进入上海、走向长三角、走向全国乃至全球。

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总结

自2009年大虹桥规划一出,定位于上海商务经济战略支撑中心的大虹桥商务区,即时成为开发商抢地的重点区域,瑞安、协信、龙湖、万科等房企相继入驻。随着时间的推移,这一区域商业也开始迎来陆续开业的新时期。据赢商网不完全统计,2020年大虹桥区域商业体量将破百万。
如何在激烈的竞争中抢占商业先机,并服务好项目自身客群,共同做大区域商业,无疑是这一区域内商业运营者们共同面临的问题。
上海中原(工商铺)招商代理部营业董事胡荣洲对此持乐观态度。他认为,虽然虹桥商务区竞争激烈,但只有足够商业体量去支撑整个区域市场,共同打造推动整个区域整体向上发展,才会在互补中得到共同发展。随着国际进口博览会的举办,国家展览中心也将进一步升级承载虹桥区域的发展与转型,带动片区经济发展。