新闻中心    运营中心    赢商大数据    赢招商    赢拓展    精彩专题汇总
栏目介绍:赢商网作为商业地产门户网站,携手国内商业地产代理行中原工商铺走进上海写字楼市场,将精心挑选上海市场8个写字楼项目,透过商业地产视角,结合专家、业主、租户等多维度进行解读,推动写字楼商业办公更优化组合,为写字楼业主提供一份可借鉴现状报告,为企业品牌商提供一份寻租手册。

       作为上海市56个地区级商圈,吴中路商圈以传统的汽车配套等为主,商业氛围亟待升级,2017年,新华红星国际广场、上海万象城两大综合体的入市,为吴中路商圈的崛起注入新力量。其中55万方商业综合体新华红星国际广场由商业步行街、爱琴海购物公园、红星美凯龙家居mall三大部分组成。
       新华红星国际广场是上海环内唯一可售商业综合体,这对投资客来说,它究竟拥有哪些得天独厚的优势?未来市场前景如何?
       《上海写字楼商业现状调查》第二期,赢商网携手中原工商铺走进新华红星国际广场,并与中原工商铺营销代理部营业董事李小伟一起展望它将如何助力吴中路商圈发展。

项目档案

金茂上海J·LIFE
新华红星国际广场
开发商 上海新华成城资产管理有限公司
商业体量 55万平方米 停车位 3000个
项目地址 上海市闵行区虹井路188号
 
项目动态

开发背景与区位分析

开发背景

新华红星国际广场由"新华发行"和"红星地产",两大上市公司联手投资百亿重金打造的上海商业壹号作品!

区位分析

项目南临吴中路、西靠虹井路、北沿先锋街、东近金汇路,位于大虹桥商务区、古北板块和徐家汇商圈的交汇点,项目周边有大量成熟的住宅项目,常驻人口约有120万,并且项目周边聚集了大量韩国和日本等外籍人士;万象城、新城大厦等办公楼为区域内导入了稳定的商务客流。
项目处在吴中路商圈中心位置,吴中路商圈在《上海市商业网点布局规划(2014-2020)》中属于56个地区级商圈之一,商业前景向好。


区域交通

地铁10号线龙柏新村站地铁上盖,地铁9号线星中路站1128米,合川路站1812米,七宝站2048米,未来规划有25号线。 项目贯穿中环、外环,距离外环1.3公里、中环1.9公里、内环5公里,周边还有20多条公交线路直达。 无论是自驾、地铁还是公交,交通都很便利。

规划设计解读

动线设计

拥有55万方大体量商业的新华红星国际广场,以爱琴海购物公园为核心,围绕项目布局了1号楼(A、B、C栋)、2号楼(A、B、C栋)两个内环内唯一可售商业项目,此外还有一个红星美凯龙家居MALL旗舰店。

商业动线方面,新华红星国际广场摒弃传统室外商业街与室内购物中心的布局形式,而是将两者紧密结合在一起,轻松实现每层楼都通过连廊的形式实现商场与商业街人流共享。在中原工商铺李小伟看来,这一动线使得项目整体性更强,也更具塑造空间,对于消费者来说,尽管商业体量很大,但通过这样的动线设计兼具易逛与易达性。


项目定位与业态分析

 

办公楼项目定位

中原工商铺作为新华国际广场商业街代理商之一,不到1年半的时间,就实现商业街销售额11个亿,在中原工商铺李小伟看来,这与定位明确紧密相关。
作为吴中路商圈两大新商业综合体,它对商圈的发展起着很大的推动作用。具体来看,红星美凯龙家居MALL旗舰店旨在吸引目的型消费者,旁边爱琴海购物公园和商业街为这部分客群提供了消费配套服务;爱琴海购物公园主打全客层体验式消费,可以满足周边及区域内消费者的一站式购物需求;对外出售的商业街在补充商场业态的同时,也在做足自己的特色。
尽管商业街部分是对外出售,但由爱琴海商业统一运营管理6年的优势,以及爱琴海商业运营实力,加上直通地铁的B1层商业(今年新推出),目前1号楼、2号楼7万平方米的对外出售面积,80%已经完成交易。

业态分析

作为一站式购物中心,爱琴海购物公园业态齐全,尤其是拥有大量体验式业态品牌,增加消费者可逛性。
商业街部分,项目则是按照其所在区域的不同,在招商及业态规划方面有意识的进行了错位,"开发商在运营之初就考虑到商圈及商业的竞争现状,这样一个大体量的商业也考验开发商的运营能力",中原工商铺李小伟对此分析。
目前商业街分为1号楼(A、B、C栋)、2号楼(A、B、C栋),每栋商业都是9层,其中1-4层为对外出售的商铺;5-9层为酒店式公寓,目前全部售罄并已交付,共有1000户,这部分客群也是商场最直接的消费客群。
据悉,目前商业街90%以上已经出租,而在每栋楼在品牌引进时,都根据地理位置有意识地去做了区分。


项目亮点


项目亮点
上海市最大的商业综合体(55万方)
上海市停车位最多的商业广场(3000个停车位)
环内唯一可售的商业综合体
携手建筑大师安藤宗雄造就上海首个国际文化艺术空间(3000平方米)
中国首个奥地利主题概念馆
地标建筑—"城市之眼"之中心广场
上海最大空中农场
国内首创"观光厕所"、沪上最有范"创客空间"
拥有5万平方米的音乐广场,目前也是吴中路的地标建筑
拥有国内首家约8000平方米的室内滑雪场
点击查看大图

总结

作为大体量商业,尽管更加考验开发商的综合运营能力,但如果在运营中讲究生态,提供更多的商业内容,给到消费者更多选择,则可以成为项目的优势。
对外出售的商业街部分,缓解了项目开发的投资压力;6年的统一管理运营,则是大幅提升投资客对它的兴趣。地理位置优势加上开发商运营实力,让这个项目更具吸引力,无论是在出售还是出租时均能轻易找到合作伙伴。
一个商圈的形成,势必需要一些优质商业项目去推动,新华红星国际广场既改变了吴中路商圈旧有商业业态,也与万象城一起提升了整个商圈的商业品质。