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栏目介绍:赢商网作为商业地产门户网站,携手国内商业地产代理行中原工商铺走进上海写字楼市场,将精心挑选上海市场8个写字楼项目,透过商业地产视角,结合专家、业主、租户等多维度进行解读,推动写字楼商业办公更优化组合,为写字楼业主提供一份可借鉴现状报告,为企业品牌商提供一份寻租手册。

瑞安、万科、龙湖、丽宝等开发商齐聚的大虹桥区域,万通地产上海首个商办项目——上海虹桥万通中心将如何打造自己的特色?
时值中国国际进口博览会(简称:进博会)开幕前夕,赢商网携手中原工商铺共同走进虹桥万通中心,欲深度解析万通上海首座商业综合体的开发运营之道。

项目档案

金茂上海J·LIFE
虹桥万通中心
开发商 万通集团
项目总建筑面积 8.1万㎡ 商业体量 2万㎡
商务办公总建筑面积 4.9万 ㎡ 停车位 1000个
项目地址 上海市闵行区苏虹路333号
项目动态

开发背景与区位分析

开发背景

虹桥万通中心是由万通地产投资建设的融合超甲级办公、品味生活体验、商业商务功能为一体的综合性建筑群。项目总投资额约为38亿元,于2017年12月28日完成竣备。

区域交通

地铁2、10、17号线距离项目约380米,虹桥火车站距离项目约480米,虹桥国际机场距离项目约1000米。公交:189路、173路、141路、闵行23路、虹桥枢纽4路、5路。

 

区位分析

上海虹桥万通中心位于虹桥商务区核心一期的中心,同时也是中央景观绿轴的中心和大虹桥交通的中心。南邻绍虹路、北接苏虹路,东至核心主干道申长路,西临申武路。自十三五以来,虹桥商务区日益成为现代服务业、高端商贸、科技创新企业、新兴产业业态会聚地。虹桥商务区主功能区及其核心区入驻企业己超过2500户,其中罗氏诊断、壳牌等世界500强、跨国公司总部类企业近百家,已吸引外资企业120多家,并日益呈现出多元化、新业态,以及加速集聚等特点,长三角知名企业也纷纷落户虹桥,目前已有长三角总部类企业上百家。

 

规划设计解读

动线设计

万通地产邀请英国设计师福斯特(曾设计建造苹果总部)担任设计顾问,建筑外立面采用现代摩登建筑风格、全落地玻璃幕墙设计。 办公大楼与长条形公园接界,朝向经过精心调整,可最大化地减少日照得热量,最大限度地拓宽办公区的视野,其设计旨在为上海市的可持续设计树立新的基准。 建筑布局呈三角形的手指状,手指相互交错,在第一层和上面的办公室之间创造出视觉上的联系,同时也将绿化景观引入到地块深处。 其细长的楼层设计使得日光和自然通风实现了最大化,同时也提供了一种可在未来轻松进行调整的灵活解决方案。


项目定位与业态分析

 

办公楼项目定位

起初,万通定位为经贸、双创、总部经济中心,后来在政府的建议下改定位为全球品牌中心,A、B、C三区各具特色。其中A区定义为品牌聚集中心,计划引入在各行业有建树的企业,目前有海尔、河南浩创地产等企业进驻。B区定位为特色品牌中心,欲汇聚各个国家的特色品牌,"比如,在进博会之后,一些国家的一些旅游办事处可以进驻、美食协会,长三角和全国的特色品牌都会考虑"。
C区则定位为品牌孵化中心,针对创业公司、中小型企业的实际需求,该区域可规划一联合办公、共享办公、临时办公区域,作为运营者增值服务和政府扶持创新型企业的政策,万通可协助企业举办人才推荐会或行业论坛,目前已被快易名商整租。

业态分析

位于B2-2F的2万㎡商业选择以商务配套为主,在业态规划上与相邻的虹桥天地购物中心有较大差异。其中B2层以娱乐休闲为主,倾向引入周边稀缺的电竞中心、KTV、健身房等。B1层以餐饮为主,计划打造一条精品特色美食街区,汇集上海、广东等各地特色小吃、甜点。1-2层则为规划企业形象展示区、便利店、银行等,以商务、生活配套业态为主,并带来港式茶餐厅、日式料理等符合商务人群的餐饮品牌。


总结

上海中原(工商铺)招商代理部营业董事胡荣洲:从虹桥万通中心的交通基础、人口基础、产业基础,政府基础这四个板块综合考量,项目整个的后续爆发力是相对比较强的。中原在区域研究时发现淮海路、南京西路、陆家嘴这些上海比较成熟的商圈集聚交通、人口、政策,和一些产业的优势之后,使整个区域的抗风险,还有抗经济周期的能力都会变得更强,而且由于万通中心项目后续爆发力和发展周期非常可观,今后的收益方面对企业来说都是有相对的保障和稳定性。